Condominio

Seminterrato abitabile, il condominio può opporsi solo con regolamento contrattuale

di Marco Panzarella e Silvio Rezzonico

Se non espressamente vietato dal regolamento condominiale contrattuale, il condominio non può opporsi alla trasformazione delle cantine e dei volumi del lastrico solare in abitazioni. È quanto stabilito dalla Cassazione con la sentenza 7 febbraio 2017, n. 3221, che ha rinviato alla Corte d'appello la discussione di una questione lunga oltre vent'anni. Tutto ha inizio negli anni Novanta, quando il costruttore di un edificio decide di trasformare in abitazioni dieci piccole cantine del seminterrato e due volumi nel lastrico solare, dotando i locali di servizi igienici e collegandoli all'impianto idrico e fognario dello stabile. Il condominio si oppone e chiede al Tribunale di Bari la demolizione delle nuove costruzioni e, in subordine, il divieto che gli spazi siano destinati ad abitazione. La questione è di particolare attualità dopo il varo della legge regionale della Lombardia che facilita la concessione dell’agibilità ai semiterrati (si veda il Quotidano Condominio di ieri).
Nell'agosto del 2000, i giudici di primo grado accolgono la richiesta del condominio, specificando come i locali possano essere esclusivamente utilizzati come depositi. La Corte d'appello di Bari conferma il giudizio del Tribunale, in quanto “il cambio di destinazione delle dieci cantinette e dei due vani insistenti sul lastrico solare” contrasta “con le disposizioni del regolamento condominiale di natura contrattuale e, per altro verso” aggrava “le servitù a carico degli impianti condominiali”. I proprietari degli appartamenti “abusivi” nel 2012 ricorrono allora in Cassazione: i giudici supremi ribaltano le sentenze precedenti, facendo notare che nel regolamento condominiale contrattuale non vi è alcuna disposizione espressa che vieti di destinare quelle unità ad abitazione (sono invece vietati laboratori, officine, ambulatori, ecc) e che la Corte distrettuale “avrebbe dovuto indicare le ragioni per le quali dal regolamento condominiale potesse desumersi il divieto di mutamento di destinazione delle cantinole e dei volumi tecnici sul lastrico solare”.
Nel 2015, a seguito del successivo giudizio di rinvio, la Corte d'appello spiega come le cantinole e i volumi tecnici non abbiano comunque ottenuto la certificazione di abitabilità di cui all'articolo 221 del testo unico delle leggi sanitarie, vigente all'epoca dei fatti (poi sostituito dall'articolo 24 del d.p.r. 380/01). Inoltre, secondo i giudici del rinvio “il pregiudizio per l'igiene dei singoli appartamenti si rifletterebbe inevitabilmente, negativamente, sul profilo dell'igiene dell'intero condominio, determinando il peggioramento delle condizioni di igiene e salubrità dello stabile, per il maggior carico umano imprevisto e per il sovraccarico, fra l'altro, dell'impianto fognario”.
La vicenda arriva per la seconda volta in Cassazione, ma anche stavolta i giudici supremi rinviano la causa alla Corte d'appello. “L'affermazione della corte territoriale secondo cui il mancato rispetto dei requisiti fissati dal d.m. 5/7/75 implicherebbe non solo l'insalubrità delle unità immobiliari in questione, ma anche un pregiudizio per l'igiene dell'intero fabbricato - si legge nelle motivazioni - contiene effettivamente un salto logico, in quanto sovrappone la nozione di salubrità di una unità immobiliare con la nozione, che è quella rilevante ai fini dell'articolo 13 del regolamento condominiale, di contrarietà all'igiene dell'attività a cui l'unità immobiliare venga destinata”.

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