Seminterrati abitabili in Lombardia

Tutti giù per terra. Con la legge regionale approvata martedì dal Consiglio regionale lombardo (progetto di legge 258, presentato da Fabio Altitonante nel 2015) si aprono prospettive decisamente ampie per chi decide di usare come abitazioni i seminterrati.

La norma, in attesa di pubblicazione sul Burl e non ancora in vigore, ha superato la presentazione di ben 46 emendamenti (ne sono stati approvati solo alcuni, di cui alcuni incisivi di Iolanda Nanni del M5S e di Viviana Beccalossi di F.d’I.) e prevede, in sostanza, che nei seminterrati recuperati si potranno realizzare uffici, appartamenti e attività commerciali (per il testo del Pdl prima degli emendamenti cliccare qui).

Il seminterrato viene definito come il piano di un edificio anche solo parzialmente interrato e il cui soffitto si trova a una «quota superiore» rispetto al terreno in aderenza all’edificio» (anche solo di pochi centimetri). È prevista un'altezza minima del locale di 2,40 metri.

Non occorre, però, che ci siano finestre: «La novità - dice Altitonante - è che le norme di aeroilluminazione potranno essere garantite anche con impianti e attrezzature tecnologiche». Quindi anche un locale quasi completamente sotterraneo potrà ospitare alloggi, negozi o uffici purché esistano impianti di illuminazione e di riciclo dell’aria, nonché igienico-sanitari, sufficienti a rispettare le norme vigenti. I Comuni devono inviare alle Asl copia del certificato di agibilità in modo che possano essere fatti tempestivamente i controlli.

Il recupero non è soggetto a preventiva adozione di piano attuativo o permesso di costruire; se sono previste opere edili si chiederà il normale titolo edilizio del caso, altrimenti basterà la comunicazione preventiva al Comune.

I Comuni, entro 120 giorni dalla legge, potranno limitare gli ambiti territoriali dove effettuare gli interventi per esigenze di tutela paesaggistica, rischio idrogeologico e difesa del suolo. Trascorsi i 120 giorni potranno ugualmente intervenire in caso di alluvioni o a seguito specifiche analisi di rischio idrogeologico. Una volta scelta la destinazione d’uso, questa non potrà essere più cambiata per dieci anni.

La norma riguarda i seminterrati già realizzati alla data di entrata in vigore della legge, posti in edifici che siano serviti da opere di urbanizzazione primaria. Attenzione: trascorsi cinque anni dall’ultimazione, anche i seminterrati in edifici costruiti dopo la legge potrano essere regolarizzati. Quindi, dato che il seminterrato come tale non fa volumetria, sfuggirebbe “ex post” ai limiti imposti dai Comuni. I quali avrebbero però un rimedio: inserire nelle norme urbanistiche la previsione del computo volumetrico dei semiterrati una volta resi agibili.

«La legge è impostata come una liberalizzazione e non come una sanatoria edilizia - precisa Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia. - E consente di andare incontro ai bisogni delle famiglie». Di fatto, è difficile verificare un uso irregolare di fatto di questi locali precedente alla norma.

Qualche problema di adattamento si avrà in condominio: per l’uso più intenso degli spazi comuni (scale e androni), per la necessaria revisione delle tabelle millesimali e per gli eventuali limiti contenuti nei regolamenti condominiali contrattuali.