Il ruolo dell’inquilino nell’assemblea condominiale dopo la riforma

Con la riforma del condominio è venuta meno quella impermeabilità nei rapporti tra amministratore-condominio e conduttore. Infatti, prima della recente riforma di legge del condominio, i due rapporti “locazione” e “condominio” non avevano subìto reali interferenze. La riforma ha introdotto alcune e peculiari novità.
Preliminarmente occorre segnalare che i rapporti tra conduttore e condominio, al contrario di quanto generalmente si crede, non sono sempre del tutto chiari. La regola generale che disciplina i rapporti tra condominio, locatore e inquilino è in realtà molto semplice: la partecipazione alla gestione condominiale spetta al condomino (ovvero al proprietario o titolare di altro diritto reale sull'unità immobiliare concessa in locazione) e, quindi, l'amministratore deve rivolgere solo a quest'ultimo le proprie richieste. Il conduttore, al contrario, partecipa alla vita condominiale per il tramite del locatore, cui quindi vanno indirizzate tutte le istanze relative a problematiche inerenti i beni e i servizi comuni. Sul punto si è espressa chiaramente anche l'Autorità garante per la tutela dei dati personali nella recente riedizione del vademecum sulla privacy e il condominio, chiarendo anche il fatto che il conduttore non possa nemmeno chiedere all'amministratore l'accesso ai dati sull'intera gestione condominiale. La recente riforma del condominio di cui alla legge n. 220/2012 non ha quindi apportato alcuna modifica a questa regola, fatta eccezione per quanto infra indicato.
Art. 1130 c.c.: innanzitutto l'amministratore, ai sensi dell'articolo 1130 comma 1 n. 6 c.c. (registro di anagrafe condominiale) è tenuto ad avere il nominativo di tutti gli intestatari dei contratti di locazione. Trenta giorni di tempo per registrare il contratto e sessanta per comunicarlo all'amministratore di condominio: sono questi i nuovi termini stabiliti dalla legge di Stabilità 2016 in materia di contratti di locazione a uso abitativo (L. 208/2016, art. 1, co. 59 che sostituisce l'art. 13 della legge 9 dicembre 1998, n. 431).
Art. 1129 c.c.: i conduttori, ai sensi dell'articolo 1129 comma 2 c.c. hanno il diritto di consultare, previo appuntamento, tutti i registri condominiali. La norma, infatti, consente l'accesso ad “ogni interessato”, un termine quindi ben più ampio del semplice “condomino”. All'occorrenza è possibile anche ottenere, previo rimborso delle spese, le copie che sono ritenute opportune. Inoltre, anche l'articolo 1130 bis c.c., in materia di rendiconto, riconosce ai titolari dei diritti personali di godimento (quindi anche ai conduttori), la possibilità di visionare ed estrarre copie dei documenti giustificativi delle spese. L'art. 9) della Legge 392 del 1978 (la così detta “legge equo canone” in materia di locazione), prevede che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario (contenuto nel contratto di locazione), le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. La successiva 431 del 1998, limitatamente ai contratti di locazione ad uso abitazione, ha privato della sanzione di nullità il patto che estende ulteriori spese a carico del conduttore. Si ritiene pertanto che, limitatamente alle voci per le quali il conduttore è tenuto al pagamento, sussista diritto di consultazione.
L'art. 10) della citata Legge 392/1978, dispone che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Dunque, l'inquilino ha il potere di impugnare le delibere viziate, sempre che abbiano a oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Con la conseguenza che il conduttore non partecipa a tutte le deliberazioni concernenti le spese che è però tenuto a sostenere ai sensi dell'art. 9) L. 392/78 sopra citato. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Inoltre si è esclusa la legittimazione del conduttore ad impugnare la deliberazione dell'assemblea condominiale di nomina dell'amministratore e di approvazione del regolamento e del bilancio preventivo.
Art. 66 disp att c.c. e 1136 c.c.: altro riferimento ai diritti in capo al conduttore viene rinvenuto nel combinato disposto dell'articolo 66 disp. att .c.c. e dell'art. 1136 c.c. in materia di convocazione e svolgimento dell'assemblea.
La prima disposizione citata prevede che all'assemblea debbano essere invitati tutti “gli aventi diritto”, pena l'invalidità, mentre la formulazione precedente (ante riforma) faceva riferimento solo ai “condomini”. A questo punto è logico e induttivo ritenere che “avente diritto” non è solo il proprietario, ma tutti coloro ai quali la legge riconosce facoltà, diversamente non si evidenzierebbe la diversità della norma che sarebbe rimasta identica. L'articolo 1136 c.c. inoltre espressamente prevede che “L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli “aventi diritto” sono stati regolarmente convocati”. L'individuazione dei soggetti, pertanto, appare molto più generica del passato in cui si faceva riferimento ai soli “condomini”.
A questo punto la domanda che merita una risposta è la seguente: il conduttore deve e può essere considero soggetto “avente diritto”?
Considerato che nel silenzio della norma non è dato chiarire il motivo per cui nel Registro dell'anagrafe condominiale l'amministratore debba comunque inserire e trattare anche i dati anagrafi ci relativi ai conduttori. Il dubbio sorge da un dato oggettivo: il nostro ordinamento, ad oggi, nonostante alcuni tentativi tutti naufragati, non riconosce espressamente alcun rapporto gestorio condominiale che coinvolga direttamente gli inquilini delle porzioni esclusive (cfr. artt. artt. 9 e 10 l. 27 luglio 1978, n. 392). Sul punto si
potrebbe affermare che:
• tesi 1: (preferibile) che la norma introdotta possa aprire ad una diversa interpretazione dell'ultimo comma dell'art. 10 L n. 392 del 1978, in relazione all'art. 66 disp. att. c.c., ricomprendendo finalmente anche gli inquilini tra gli “aventi diritto” cui va esteso, per quelle delibere, l'onere di convocazione gravante direttamente sull'amministratore;
• tesi 2: l'estensione del “censimento” (registro anagrafe condominiale) a tali soggetti, considerati sostanzialmente estranei alla gestione condominiale, serva solo per una immediata conoscenza di soggetti che potrebbero essere autori di violazioni di norme del regolamento condominiale (ipotesi paventata già da alcuni autorevoli commentatori
della norma).
Dall'applicazione di una delle due tesi sopra citate discende l'individuazione del soggetto legittimato a informare il conduttore della convocazione dell'assemblea.
Il problema posto è connesso all'obbligo se a informare il conduttore della convocazione dell'assemblea gravi:
• sul proprietario-locatore (se si applica la tesi 2);
• sull'amministratore del condominio(se si applica la tesi 1).
Per completezza espositiva anche prima della riforma del condominio non c'era certezza su questo argomento, anzi alcune sentenze della Suprema Corte di Cassazione affermavano l'esatto contrario, si possono segnalare due orientamenti giurisprudenziali:
• orientamento 1: secondo cui la norma non avrebbe derogato alle disposizioni di cui agli artt. 1136 c.c., 66 e 67 disp. att. c.c., lasciando inalterato il rapporto tra il singolo condomino ed il condominio, che rimarrebbe del tutto estraneo al rapporto di locazione. Quindi il rapporto di locazione continuerebbe a produrre i suoi effetti esclusivamente tra locatore e conduttore e l'onere di convocare il conduttore, non incomberebbe mai sull'amministratore, ma sempre e solo sul locatore che, ricevuta la convocazione da parte dell'amministratore, dovrebbe, a sua volta, tempestivamente avvisare dell'assemblea il conduttore. (Cass n. 4802/92 App. Genova, 4.5.1996; Trib. Milano, 6.6.1988);
• orientamento 2: più coerente e condivisibile con la ratio della norma (art. 10 legge equo canone), riconosce al conduttore, in determinate materia, un vero e proprio diritto di intervento (e di voto), da questi esercitabile jure proprio nei confronti del condominio, anche in considerazione del fatto che se lo scopo perseguito dal legislatore è quello di far sì che le decisioni in tema di determinati servizi comuni vengano prese dai conduttori, sui quali vanno a gravare le spese dei servizi stessi, sarebbe illogica una interpretazione in base alla quale non verrebbe assicurato il diritto a partecipare alle relative assemblee anche ai conduttori di unità immobiliari in condominio. Secondo questo orientamento, la dizione “in luogo del locatore” utilizzata dal legislatore, starebbe a significare che il conduttore subentrerebbe, nella stessa posizione giuridica del condomino-locatore, sia pure nei limiti della gestione cui è ammesso a partecipare, divenendo titolare nei confronti dell'organizzazione condominiale, intesa come ente di gestione, degli stessi diritti e degli stessi obblighi facenti capo al condomino locatore con il diritto di essere convocato dall'amministratore (Cass. 10.7.1980, n. 4420/1980; Cass. n. 8755/1993; Cass n. 19308/2005).
Con l'entrata in vigore della legge di riforma e con le modifiche apportate dalla stessa legge come sopra esposti ed espressi si può ritenere in conclusione oggi che il conduttore è soggetto “avente diritto” e, pertanto, deve essere convocato alle assemblee a cura dell'amministratore, beninteso sempre e solo per le questioni in cui la legge attribuisce loro uno specifico interesse e diritto.
Lo stesso articolo 66 dip. att. c.c. sembra riconoscere allo stesso anche la possibilità di impugnare in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione (l'art. 66 disp. att. c.c. dispone: “[…] in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente”). Benché non sia cambiata la formulazione dell'articolo 1137 c.c., che conserva la facoltà dell'impugnazione ai solo “condomini”, sembra si debba ritenere che il detto termine debba essere inteso nella più ampia fi gura dell' “avente diritto”.
A sostegno di quanto sopra la Suprema Corte (Cass. 151/2017) ha cosi statuito: “…Il potere di impugnare le deliberazioni condominiali compete, per il disposto dell'art. 1137 c.c., ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, anche in caso di locazione dell'immobile, salvo che nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, per la quale la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere, sono attribuite ai conduttori…”
Pertanto, lo si ripete, non può che concludersi che l'amministratore deve convocare gli aventi diritto a partecipare all'assemblea di condominio, che altrimenti non può deliberare. Siccome tra gli aventi diritto ci sono i conduttori, l'amministratore (nei casi individuati dall'art. 10 della legge n. 392/78) deve convocare i conduttori.
Per concludere l'unico soggetto tenuto al pagamento degli oneri condominiali resta il condomino, dal quale soltanto l'amministratore può pretendere il saldo e in mancanza agire giudizialmente, è anche vero che per le medesime ragioni di tutela dei dati personali il conduttore non può pretendere di visionare i preventivi e i rendiconti condominiali, se non per il tramite del locatore e limitatamente alla posizione di quest'ultimo. Se all'inquilino
si attribuisce il diritto di visionare le “pezze” giustificative degli oneri accessori richiesti in pagamento dal locatore, lo stesso non ha però alcun valido titolo per conoscere la posizione debitoria degli altri condomini diversi dal suo dante causa (l'amministratore che consentisse al conduttore di venire in possesso di tali informazioni violerebbe la privacy dei propri condomini).
Infine. il proprietario non può giustificare il mancato pagamento degli oneri condominiali con la circostanza che il suo conduttore sia in mora nel pagamento degli oneri accessori dovuti in base al contratto di locazione.
Il conduttore è tenuto a rispettare il contenuto del regolamento di condominio (ad esempio non ascoltare la radio a musica alta negli orari di riposo, non possa parcheggiare la moto in cortile, ecc.), è altrettanto pacifico che le eventuali sanzioni pecuniarie comminate in base a esso (secondo le nuove e più severe regole previste dalla legge di riforma del condominio) possono essere rivolte esclusivamente al condomino-locatore, anche per violazioni commesse dal solo inquilino sul quale il proprietario potrà comunque rivalersi.