Condominio

La manutenzione ordinaria è nella «normalità dell’atto di gestione»

di Luana Tagliolini


Le spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali, per essere vincolanti, non richiedono la preventiva approvazione da parte dell'assemblea dei condomini (Cassazione sentenza n. 454/2017).
La Corte di Cassazione (si veda anche il Quotidiano Condominio del 16 gennaio scorso) ha ribadito tale principio nella fattispecie riguardante alcuni condomini che avevano impugnato la delibera di approvazione dei bilanci consuntivi degli anni 1999 e 2000 perché, tra gli altri motivi, a loro dire, le spese in essi riportate non erano state oggetto di preventiva approvazione da parte dell'assemblea.
Il Tribunale rigettava la domanda così come la Corte di Appello il gravame.
Dello stesso avviso la Corte di Cassazione la quale, condividendo le motivazioni della corte di merito, ha precisato che ‹‹ le spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiedono la preventiva approvazione dall'assembleari condomini in quanto trattasi di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea ››.
Per i giudici di legittimità, le voci di spesa e di entrata riguardanti i lavori di impermeabilizzazione di parti comuni, in contestazione, non sono da ritenersi estranee alla gestione del condominio perché, per la loro natura e consistenza, sono da annoverarsi tra le opere di ordinaria amministrazione destinate alla conservazione della cosa comune e rientrano, perciò, nelle attribuzioni dell'amministratore.
Anche i contratti di appalto dei servizi (come manutenzione dei giardini, derattizzazione e disinfestazione delle aree comuni, eccetera) sono contratti che rientrano nella gestione ordinaria, in quanto tendono alla conservazione delle cose comuni e, quindi, nelle competenze dell'amministratore e sono vincolanti per tutti i condomini in forza dell'articolo 1131 c.c. tenuti, pertanto, a contribuire alle spese, senza necessità di alcuna preventiva approvazione assembleare delle stesse.
L'approvazione delle spese è richiesta soltanto in sede di consuntivo, perché con esso di accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini per il recupero delle quote poste a loro carico.
L'elemento distintivo dell'ordinaria amministrazione, come tale sottratta al presupposto autorizzativo dell'assemblea, risiede, pertanto, nella normalità dell'atto di gestione condominiale rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni.
Qualora si verta in ipotesi di spese che, seppure dirette alla migliore utilizzazione di cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino per la loro particolarità e consistenza un onere economico rilevante, superiore a quello normalmente inerente alla gestione, ‹‹l'iniziativa contrattuale dello stesso amministratore, senza la preventiva delibera dell'assemblea, non è sufficiente a fondare l'obbligo dei singoli condomini, salvo che non ricorra il presupposto dell'urgenza contemplato nella fattispecie di cui all'articolo 1135 c.c., comma due›› (Cassazione, sentenza n. 10865/2016).

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