Con il vespasiano davanti al passo carraio condominiale non vale la distanza minima tra fabbricati

Il suolo delle strade comunali risulta di proprietà dei comuni, conseguentemente, comunali risultano le strade, le piazze, gli spazi ed i vicoli ad esse adiacenti ed aperti sul suolo pubblico, situati all'interno delle città, restano però ferme le consuetudini, le convenzioni esistenti ed i diritti acquisiti.
Tanto stabilisce l'art. 22, legge 20.03.1865, n. 2248 che, pertanto, sancisce una presunzione di demanialità degli anzidetti beni, per il solo fatto che gli stessi risultano ubicati nelle aree all'interno dell'abitato, ovvero nell'immediata contiguità alla via pubblica o, ancora, in comunicazione diretta con il suolo pubblico.
Al fine di superare la presunzione di demanialità di tali beni, pertanto, occorre verificare l'inesistenza delle condizioni sopra viste e, comunque, la parte che rivendica la natura privata degli stessi deve fornire la prova contraria, vale a dire dimostrare l'esistenza di consuetudini, convenzioni o circostanze che attribuiscano la proprietà a soggetto diverso dal Comune.
La diversa natura dei beni, sia essa demaniale ovvero privata, incide sul regime delle distanze legali tra costruzioni, atteso che, ai sensi dell'art. 879, II comma, del Codice civile, alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano.
Pertanto, il condominio, non può lagnarsi della violazione della distanza minima di dieci metri, prevista dal regolamento comunale vigente, tra il vespasiano realizzato dall'Ente comunale e il frontespizio dell'edificio condominiale, in considerazione del fatto che, a tali costruzioni a confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze.
Tanto ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 25285, pubblicata in data 9.12.2016.
La sentenza in oggetto si rileva interessante anche sotto un altro punto di vista, in considerazione del fatto che gli ermellini, oltre al suddetto principio, hanno altresì statuito che, non risulta sufficiente a superare la presunzione di demanialità e, pertanto, la proprietà in capo al condominio della strada, la presenza sulla stessa di cancelli, recinzioni ovvero di un passo carrabile.
Per motivare l'anzidetta decisione la Suprema Corte - chiamata a decidere sul ricorso proposto da un Comune avverso la sentenza della Corte d'Appello di Bari, che aveva accolto la domanda di un condomino tesa alla rimozione di un manufatto realizzato a distanza inferiore a dieci metri dall'area di pertinenza dell'immobile in condominio- la stessa premette che «l'uso dei beni demaniali si distingue in uso comune, uso speciale e uso eccezionale. Noto il concetto di uso comune, l'uso eccezionale di un bene demaniale determina un uso difforme dalla destinazione del bene, costituendone una limitazione; l'uso speciale, invece, è conforme alla destinazione del bene, che non viene alterata o limitata, essendo soltanto più intenso rispetto all'uso comune consentito in modo indifferenziato a tutti i componenti della collettività. Nel primo caso l'uso del bene è consentito a tutti i cittadini indistintamente ed avviene secondo la normale destinazione del bene; nel secondo caso occorre un'autorizzazione dell'autorità amministrativa e il bene deve essere utilizzato in modo conforme alle sue caratteristiche; nel terzo caso, infine, l'uso è riservato ai soggetti muniti di concessione amministrativa e il bene viene utilizzato in modo difforme dalle sue caratteristiche».
Ciò posto, l'apertura su strada pubblica di un passo carrabile ad uso condominiale, quand'anche regolarmente autorizzato, rappresenta senz'altro un uso speciale del bene pubblico, vale a dire che comporta un utilizzo più intenso da parte del condominio del bene della collettività ma, nondimeno, non appare idoneo ad escludere la presunzione di demanialità dello stesso bene.
Ed infatti, conclude la Corte di Cassazione «l'art. 22 della L. n. 2248/1865 all. F), stabilisce una presunzione di appartenenza al demanio stradale comunale delle piazze, degli spazi e dei vicoli all'interno delle città e dei villaggi, che siano adiacenti a strade comunali ed aperti su suolo pubblico, che cioè sbocchino o siano in comunicazione diretta con detto suolo; trattasi di una presunzione “iuris tantum”, cioè suscettibile della prova contraria, che deve risultare dalla esistenza di consuetudini che escludano la demanialità del suolo preso in considerazione per il tipo di area, o di convenzioni che ne attribuiscano la proprietà a soggetto diverso dal Comune, ovvero da situazioni che dimostrino la natura privata del suolo stesso. I Giudici di merito sono pervenuti alla conclusione che si trattasse di strada privata e, pertanto, hanno ordinato la demolizione del vespasiano, basandosi esclusivamente sulla presenza dei cancelli, ossia di una recinzione, autorizzata dallo stesso Comune».
Il ricorso, pertanto, deve essere accolto proprio in considerazione del fatto che dette circostanze non sono state tutte verificate dalla corte di merito per ritenere raggiunta la prova contraria, atteso che la stessa ha basato il suo convincimento esclusivamente su un unico elemento, l'esistenza di una recinzione, e che quindi risulta incongrua la motivazione della sentenza che, pertanto, va cassata con rinvio ad altra Sezione della Corte di Appello di Bari.