Condominio

Il rimborso delle spese per il terrazzo esclusivo va chiesto per “indebito arricchimento” degli altri condòmini

di Cesare Trapuzzano

Con la sentenza n. 199 del 9 gennaio 2017, la seconda Sezione della Cassazione civile, (estensore Antonio Scarpa), ha confermato il rigetto, disposto nei due gradi del giudizio di merito, della domanda di rimborso delle somme anticipate dai proprietari del terrazzo di proprietà esclusiva con funzione di copertura dell'edificio condominiale, per i lavori appaltati dall'amministratore del condominio per l'eliminazione delle infiltrazioni di acqua piovana riscontrate su tale terrazzo.
Il pagamento integrale del corrispettivo d'appalto seguiva alla ripartizione delle spese dei lavori, effettuata dall'ingegnere incaricato dall'assemblea condominiale, in misura di un terzo a carico dei proprietari del terrazzo e di due terzi a carico dei condomini della verticale da esso coperta, ai sensi dell'art. 1126 codice civile. Al riguardo, sia i giudici di merito sia il giudice di legittimità hanno inquadrato l'obbligazione per l'esecuzione dei lavori di rifacimento del solaio di un lastrico solare di proprietà esclusiva, assunta nei confronti dell'appaltatore dall'amministratore del condominio o, comunque, nell'interesse del condominio, come obbligazione parziaria e non solidale (Cassazione Ss. Uu., sentenza 9148/2008), con la conseguenza che essa si imputa ai singoli componenti del condominio nelle proporzioni stabilite appunto dall'articolo 1126.
Da ciò discende che ai proprietari esclusivi del lastrico solare - che hanno anticipato le spese - non spetta né l'azione di regresso, riconosciuta invece ai condebitori solidali a titolo di rimborso di quanto sia stato pagato a titolo di capitale, interessi e spese, ai sensi dell'art. 1299 codice civile, né l'azione di surrogazione legale ai sensi dell'art. 1203, n. 3, codice civile, giacché quest'ultima - implicando il subentro del condebitore adempiente nell'originario diritto del creditore soddisfatto in forza di una vicenda successoria - ha luogo esclusivamente a vantaggio di colui che, essendo tenuto con altri o per altri al pagamento del debito, ha interesse a soddisfarlo, mentre i proprietari del lastrico sono tenuti solo per la propria quota di un terzo.
La Corte di legittimità ha altresì negato che nella fattispecie ricorressero i presupposti per l'applicazione tanto dell'art. 1110 quanto dell'art. 1134 codice civile. Infatti, le norme citate disciplinano il rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente nella comunione e nel condominio di edifici, e subordinano il riconoscimento del relativo diritto, in un caso, alla mera trascuratezza degli altri partecipanti e, nell'altro, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza.
Ma tali presupposti sono stati ritenuti carenti, poiché i lavori di rifacimento del terrazzo erano stati comunque commissionati dall'amministrazione condominiale e non derivavano, quindi, da iniziative di gestione assunte dal singolo partecipante.
Esclusa quindi la spettanza delle azioni menzionate, la Corte di Cassazione traccia il quadro delle azioni che sarebbero invece state esperibili in tale fattispecie dai proprietari esclusivi del lastrico solare. Essi avrebbero potuto agire verso gli altri condòmini, in ragione dell'anticipazione delle quote loro facenti carico del corrispettivo d'appalto dei lavori di rifacimento del terrazzo, per ottenere l'indennizzo da ingiustificato arricchimento, alla stregua del vantaggio economico ricevuto dagli altri condomini (si veda la sentenza della Cassazione SS. Uu., sentenza 9946/2009). Ovvero avrebbero potuto agire verso l'appaltatore, chiedendo il rimborso delle somme imputabili alle quote degli altri condomini a titolo di indebito soggettivo, ai sensi dell'art. 2036 codice civile.

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