Volontà delle parti nelle planimetrie

Le piante planimetriche, alle quali i contraenti fanno riferimento per la descrizione dell’immobile oggetto di compravendita, se allegate al contratto d’acquisto, sono indispensabili per ricostruire la reale volontà delle parti in caso di non coincidenza tra la descrizione dell’immobile e la raffigurazione grafica in planimetria. Spetta al giudice di merito ricostruire l’effettiva volontà dei contraenti in base all’esame del contratto, comprese le rappresentazione grafiche allegate.

Lo ha stabilito la Corte di cassazione con la sentenza 26609/2016. La vicenda giudiziaria vede protagonista un Comune proprietario dell’intero fabbricato in condominio, a eccezione di due unità abitative di cui l’originario costruttore si era riservato la proprietà, successivamente vendute a due coppie di coniugi in regime di comunione legale dei beni.

Nelle more il Comune realizzava, all’interno del porticato sito al piano terra, alcuni locali destinati agli sfrattati.

I neo acquirenti adivano il Tribunale per chiedere la condanna del Comune alla rimozione di tali abitazioni e il ripristino dell’originario porticato, attesa la sua natura condominiale. La domanda, rigettata in primo grado, veniva accolta dalla Corte d’appello che, in virtù dell’articolo 1117 del Codice civile, dava atto di come la presunzione di condominialità del portico non era superata dal titolo d’acquisto in possesso dell’Ente comunale.

Per la Corte di merito, dall’esame del titolo d’acquisto del Comune, emergeva la presenza del portico, pur senza specificazione sulla natura condominiale dello stesso, tuttavia, dirimente risultava la circostanza per la quale, nel medesimo contratto di acquisto si rimandava alla planimetria allegata, ritualmente sottoscritta dalle parti e dal notaio, in cui il porticato veniva chiaramente indicato come «portico condominiale scala 8 mq 144,85».

La Cassazione ha respinto il ricorso condannando il Comune alla refusione delle spese processuali. Per motivare la decisione, la Suprema Corte richiama un precedente (sentenza 6764/03), cui ritiene di dare continuità stabilendo che «le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per l'interpretazione del negozio, salvo, poi, al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell'immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere la quaestio voluntatis della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all’intento negoziale ricavato dall’esame complessivo del contratto».

Nel caso concreto, il richiamo alla planimetria allegata all’atto, allo scopo di individuare meglio il bene, specifica le ragioni per le quali il giudice di merito ha ritenuto, correttamente, di confermare la natura condominiale del portico. La sentenza in commento, giunge a distanza di solo un giorno dalla sentenza n. 26366 con la quale si è stabilito il principio per cui, fermo restando che dalle planimetrie firmate dai contraenti é astrattamente possibile risalire alla loro volontà, è necessario che le planimetrie siano allegate al contratto o quanto meno dallo stesso richiamate, atteso che «non è sufficiente che i tipi di frazionamento siano sottoscritti dalle parti, ma è necessario che nel contratto vi sia un esplicito richiamo ad essi diretto al fine di individuare il bene che ne costituisce l’oggetto».