Condominio

Il piano dei box non costituisce subcondominio

di Francesco Schena

Alcune particolari strutture di edifici, inducono molti utenti e professionisti nell'errore di ritenere i piani box come condominii a se stanti e quindi indipendenti dal resto del fabbricato. La Suprema Corte conferma come la frammentazione amministrativa del condominio costituisca grave errore e sia illegittima.
Con sentenza 8 gennaio 2007, già la Corte d'Appello di Torino dichiarava “l'impossibilità di costituire delle porzioni condominiali autonome in occasione di elementi in comunione di natura strutturale come le fondazioni, il perimetro, le coperture, le facciate, il suolo su cui sorge l'intera struttura ecc…, di portata non solo essenziale, ma insuscettibile di separazione”.
Successivamente, la Cassazione ha anche precisato come “a norma degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., lo scioglimento del condominio può dar luogo alla costituzione di condomini autonomi in quanto l'immobile originario possa dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand'anche restino in comune con gli altri originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 c.c.”, con la conseguenza che su tali beni si instaurerebbe il supercondominio (Cass. 21686/2014).
La S.C. ha ulteriormente affermato che “il tenore della norma, riferito all'espressione “edifici autonomi”, esclude di per sé che il risultato della separazione si concretizzi in una autonomia meramente amministrativa, posto che più che ad un concetto di gestione, il termine edificio va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, deve essere suscettibile di divisione in parti aventi una propria autonomia strutturale”.
Già nel lontano 1963, la Cassazione sottolineava la necessità dell'autonomia strutturale dei nuovi condòmini, precisando l'irrilevanza della possibilità di una mera amministrazione separata (Cass. 18 luglio 1963, n. 1964), tesi ancora ribadita più recentemente con la sentenza S.C. n. 27507/2011.
Gli interventi della Suprema Corte sopra riportati, rivestono notevole importanza perché, purtroppo, sono troppi gli amministratori che continuano ad assecondare le richieste di gestire parzialmente gli edifici: singole amministrazioni autonome per ogni scala e per i piani destinati a box, separando il tutto dal resto del fabbricato.
C'è da chiedersi se questi professionisti ignorino la materia o se assecondano consapevolmente l'utente per il mero obiettivo di “non perdere il cliente”. E' evidente che la seconda ipotesi sarebbe più grave della prima, ma l'aspetto più drammatico si consuma quando poi, nel corso del tempo, arriva il classico problema irrisolvibile e solo allora, forse, gli stessi condòmini prendono coscienza e della loro errata pretesa e dell'incompetenza dell'amministratore.
Se in un condominio composto da più scale, da più torri fuori terra e da piani box interrati si costituiscono più condomini autonomi solo sul piano amministrativo, con la nomina di un amministratore per scala, per torre o per piano box, il giorno in cui si renderà necessario intervenire con opere di consolidamento sulle fondazioni, quale assemblea e quale amministratore saranno competenti a procedere, posto che si tratterebbe di beni comuni a tutti? Lo stesso può dirsi per le coperture, per l'aspetto architettonico, per il suolo su cui il fabbricato sorge ecc… Verrebbero inevitabilmente fuori tutte le carenze di legittimazione attiva e passiva delle varie assemblee e dei vari amministratori.
Purtroppo questa distorta visone del diritto condominiale è dilagante e difficile da arginare perché troppo spesso gli stessi condòmini manifestano la volontà di separarsi dai colleghi della scala adiacente per ragioni di divergenze di opinioni o per semplici difficoltà nei rapporti di vicinato, senza sapere che stanno decidendo di porsi in una condizione di illegalità generale con la conseguente impossibilità di ottenere una gestione corretta.
Le singole scale, i piani box e le torri fuori terra costituiscono, invero, meri “gruppi autonomi” (3° c., art. 1123 c.c.), ma all'interno del medesimo condominio che resta un unicum, con una sola assemblea generale, un solo amministratore, un solo codice fiscale, una sola contabilità.
Francesco Schena

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