SPORTELLO MEDIAZIONE - 16. Mediazione obbligatoria in condominio e ODM incompetente

Tizio, residente e domiciliato a Milano, è proprietario di un appartamento posto nel fabbricato del Condominio Alfa situato in Roma. Intendendo impugnare, quale condomino, una deliberazione adottata dall'assemblea dei condomini, deposita una domanda di mediazione. Tuttavia, avendo residenza e domicilio a Milano, decide di presentare l'istanza presso l'Organismo di mediazione Beta avente sede in Milano. Caio, amministratore del Condominio Alfa, ricevuta regolare comunicazione della domanda con la quale è convocato per il primo incontro presso la sede milanese del predetto Organismo chiede un parere sulla condotta da tenere.

L'art. 71-quater, comma 2, disp. att. cod. civ. – aggiunto dall'art. 25 della citata legge n. 220 del 2012, recante la riforma della disciplina condominiale – fissa un criterio di competenza territoriale degli organismi di mediazione specifico per le controversie condominiali. In particolare, si prevede che la domanda di mediazione debba essere presentata "..presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.." Tale disposizione si rivela coerente con la disciplina processuale dettata in tema di competenza territoriale, laddove l'art. 23 cod. proc. civ. dispone che, per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, risulti competente il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. In caso di violazione del criterio speciale, il legislatore ha previsto una specifica sanzione: è infatti testualmente disposta l'inammissibilità della domanda di mediazione.
Da quanto esposto consegue che il preventivo esperimento della mediazione presso la sede di un organismo incompetente – nel caso in esame Milano anziché Roma – non produce effetti e non è pertanto idoneo a soddisfare la condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Tanto premesso, si consiglia comunque all'amministratore Caio di inviare all'Organismo di mediazione Beta una comunicazione con la quale, in veste di rappresentante della parte chiamata, invita espressamente il mediatore a dare atto, in sede di redazione del verbale, che la mancata partecipazione al procedimento di mediazione avviato dal condomino Tizio nei confronti del Condominio Alfa deve ritenersi quale "assenza giustificata" in quanto dovuta all'inosservanza del criterio di competenza territoriale stabilito dalla legge.

Riferimenti normativi:
Disp. att. cod. civ. 71-quater
Cod. Proc. Civ. art. 23
Decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, art. 5
Decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, art. 8