Il regolamento di condominio e le attività economiche ammesse

Nei condomìni in cui il numero dei condomini è superiore a dieci l'articolo 1138 del codice civile impone la formazione di un regolamento che disciplini l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese. In ogni caso le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino e le norme speciali del codice e non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Ogni condòmino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento o per la sua revisione e lo stesso deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136, secondo comma, e deve essere allegato al registro condominiale. Il regolamento può essere impugnato, secondo l'art. 1107, davanti all'autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato . Recentemente con il notevole sviluppo delle attività economiche svolte all'interno del condominio la giurisprudenza è intervenuta più volte sulla loro ammissibilità e sui limiti , di carattere anche formale, delle rispettive legittimità e opponibilità ai condomini.
Sent. C.Cass. n. 19212/2016 – Centro estetico
La Suprema Corte ha trattato lo svolgimento dell'attività di un centro estetico all'interno del condominio per il quale negli atti di acquisto degli appartamenti vi era soltanto un generico riconoscimento del regolamento condominiale per cui non si rinveniva alcuna previsione relativa a pretesi divieti ad adibire ad attività che non fossero rappresentate da studi professionali le proprietà esclusive . Per la Corte le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, purchè siano enunciate in modo chiaro ed esplicito , sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti, qualora , indipendentemente dalla trascrizione nell'atto di acquisto , si sia fatto riferimento al regolamento di condominio che deve ritenersi conosciuto ed accettato, anche se non espressamente inserito nell'atto di acquisto, in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto.
Sent. C.Cass. n.21024/2016 – Bed and breakfast
La Corte di Cassazione ha dichiarato l'illegittimità della delibera condominiale nella parte in cui aveva integrato il regolamento in modo da vietare ai condomini di destinare le unità singole , bed and brakfast, pensioni , alberghi o affittacamere. La Corte ha affermato il principio per cui la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche e non alle obbligazione propter rem . Quindi l'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti deve essere regolata secondo le norme della servitù e quindi alla trascrizione della stessa , indicando nella nota di trascrizione le clausole specifiche limitative , non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.
Sent. C.Cass. n. 21307/2016- Attività di pizzeria
La Corte di Cassazione afferma che le limitazioni del diritto di proprietà compiute con il regolamento devono risultare da espressioni rivelatrici di un intento chiaro e non suscettibile di dar luogo ad incertezze . Inoltre si afferma che il principale strumento interpretativo è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto , il cui rilievo deve essere verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale. La Corte di Cassazione afferma che la la previsione del divieto di utilizzo delle unità immobiliari poste nel condominio e destinate ad un uso diverso da quello abitativo è stata tratta, nella sentenza di secondo grado , da una previsione del regolamento che si occupa solo dei limiti alla facoltà di utilizzo di locali terranei o cantinati . Ne consegue che detta genericità della previsione del regolamento consente un ampio utilizzo dei predetti locali, poiché solo le limitazioni espressamente previste possono ritenersi operative , essendo il silenzio sintomatico, più che di una volontà di porre dei limiti, piuttosto della necessità di preservare integre le facoltà tipiche del diritto di proprietà .