Le spese (condominiali) non obbligatorie

Non molti sanno che esistono delle spese a cui il condòmino può partecipare volontariamente e non su un obbligo scaturente da una delibera assembleare. Questa fattispecie è presente soprattutto, nei grandi condominii orizzontali, ad esempio i “villaggi residenziali”, con un numero variabile di condòmini che parte da 100, fino ad arrivare a oltre 2.000 unità immobiliari. Questa estate mi sono imbattuto, molto spesso, in questo caso particolare. In genere una fazione è formata dai condòmini i quali hanno sempre pagato, nel bene e nel male, tutto ciò che l'amministratore ha richiesto loro, a seguito delle delibere assembleari. Pertanto, secondo questi condòmini, tutti quelli che non hanno versato, devono concorrere ad onorare le stesse spese pagate da questo gruppo. L'altra fazione sostiene, al contrario, di non dover pagare diverse spese perché non condominiali e quindi non soggette a delibera assembleare. Quando alcuni si sono resi conto del pasticcio, hanno iniziato a non pagare le quote condominiali, generando un immenso contenzioso. Pertanto, diventa necessario chiarire, in che modo devono essere addebitati gli oneri condominiali obbligatori, in maniera separata da quelli definiti “voluttuari” e quindi “non obbligatori” per tutti. Sono oneri obbligatori per tutti, dai quali nessuno può esimersi, come previsto dall'art. 1118 C.C. – II comma;
le spese ordinarie e straordinarie, per la conservazione delle parti e degli impianti comuni;
le spese derivanti da consumi, rilevati da contatori, per esempio: tipo acqua ed energia elettrica; i salari e gli oneri contributivi per il mantenimento dei dipendenti, compresi gli accantonamenti del TFR; in ogni caso tutte quelle le spese generate da parti ed impianti comuni, al servizio di tutti i condòmini.
Sono oneri non obbligatori per tutti i condomini, ma possono essere versati da ognuno che lo desiderasse, volontariamente:
attività d'animazione; sorveglianza e guardiania; guardia medica; donazioni per attività religiosa (es: messa in loco); servizi di spiaggia (es. sdraio, ombrellone, ecc.) e pulizia costi del bagnino; tutte quelle attività riferite ad una tipologia di spese, le quali non siano inequivocabilmente “condominiali”.
In queste condizioni, s'impone una rivisitazione dei Bilanci, separando ciò che è obbligatorio da ciò che non lo è. Successivamente gli stessi dovranno essere approvati dall'assemblea e solo così facendo, si avrà la certezza di recuperare i crediti dai condomini che non hanno mai versato gli importi, in cui vi erano comprese spese di carattere “voluttuario/volontario”. E' fin troppo evidente che, chi si avventura ad amministrare condominii così impegnativi, deve avere una specifica competenza e preparazione, la quale ha necessità di un impegno più serrato, da parte delle Associazioni di settore, affinché vengano messi a disposizione, gli strumenti didattici più opportuni, per fornire un'adeguata preparazione ai propri associati.