L'esperto rispondeCondominio

I frontalini decorativi sono parti comuni

Paola Pontanari

La domanda

Abito in un palazzo composto da due scale con 26 condòmini. Alcuni marmi di coronamento (travertino) delle mie finestre si sono rotti e l'amministratore ha detto che debbo essere io a pagarmeli, mentre il regolamento nulla dice in merito. Qual è il parere dell'esperto?

In linea di massima, fanno parte della facciata condominiale gli elementi architettonici che, per loro natura, diventano parte integrante dei connotati e dell'aspetto armonico della stessa, come, ad esempio, le fasce di coronamento (cornicioni o marcapiano), le colonnine, i fregi, gli stucchi, le mensole e tutte quelle decorazioni che contribuiscono a fare da ornamento all'edificio (Tribunale Torino, 22 ottobre 1986 e 16 febbraio 2001), e, dunque, essendo destinate all'abbellimento della facciata, sono da considerare parti comuni dello stesso.Nel caso prospettato dal lettore (essendo escluso che il regolamento condominiale indichi come parti comuni i “marmi di coronamento” delle finestre), occorrerebbe approfondire la questione, esaminando visivamente questi elementi e rapportandoli alla facciata condominiale, al fine di valutare se rientrano fra le parti comuni dell’edificio condominiale.Al riguardo, pertanto, si riportano una serie di sentenze della Corte di cassazione che, in qualche modo, possono aiutare a risolvere la questione.La Suprema corte ha affrontato una delle questioni maggiormente dibattute, ossia se determinate parti di un edificio condominiale - i “frontalini”, cioè lastre di marmo travertino fissate sulla “fronte” della soletta dei balconi – siano necessarie all’uso comune o siano destinate al servizio o all’ornamento della proprietà di un determinato condominio. Il problema, infatti, non può essere generalizzato, ma occorre un’attenta analisi, attenendosi al criterio della determinazione particolare e prevalente delle parti dell’edificio, e individuando la precipua funzione di tali parti in rapporto alla proprietà esclusiva (nel caso di specie, balcone facente parte integrante di un appartamento) e alla struttura e alle caratteristiche dell’intero edificio. Nel caso concreto, la Suprema corte, con la sentenza 3 agosto 1990, n. 7831, è pervenuta al convincimento che i frontalini sono «parti comuni dell’edificio condominiale, nel senso che tali lastre di marmo travertino non svolgono alcuna funzione protettiva (come parapetti o ringhiere) nell’esercizio del diritto di prospetto praticabile dai balconi delle singole proprietà dei condomini né una specifica funzione ornamentale per i singoli balconi», constatando che le parti medesime servono all’armonia della facciata dell’intero edificio e, altresì, come “gocciolatoi”, «non solo per impedire le infiltrazioni d’acqua negli oggetti dei balconi, ma per dare alla caduta delle acque piovane un andamento uniforme». La Cassazione ha affermato che «le parti dell’edificio in questione sono necessarie all’uso comune (nella loro funzione di “gocciolatoi”), oltre al godimento di tutti i condomini per l’armonia della facciata dell’edificio: il che comporta l’applicazione dell’articolo 1117 del Codice civile».Nello stesso senso si è espressa ancora la Corte di cassazione con la sentenza 568/2000, secondo la quale i frontalini svolgono «una funzione decorativa estesa all'intero edificio, del quale accrescono il pregio» e, in quanto tali, sono parti comuni dello stesso ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile e, conseguentemente, «la spesa per la relativa riparazione deve ricadere su tutti i condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno».

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