L'esperto rispondeCondominio

Muro di recinzione, la riparazione si paga in base ai millesimi

di Raffaele Cusmai

La domanda

In un condominio sono stati approvati lavori di impermeabilizzazione del giadino condominiale per risolvere il problema delle infiltrazioni al piano seminterrato. In fase di consuntivo, nell’analisi delle voci di spesa, sono emerse spese ulteriori relative alla impermeabilizzazione del muro a confine con un altro fabbricato. Come devono essere ripartite queste spese?

La spesa per la riparazione del muro di recinzione spetta al condòmino; la ripartizione deve avvenire secondo il criterio generale di suddivisione delle spese, ossia in base ai millesimi di proprietà ex art. 1123 (Cassazione, sentenza n.9093 del 2007). In mancanza di una contraria previsione del titolo (contratto di compravendita) o in presenza di diversa disposizione del regolamento contrattuale, il fatto che beni o parti dell'edificio siano destinate all'uso e al godimento comune – risultando pertanto (come, per sua natura intrinseca, il muro di confine) funzionali a servire l'edificio nella sua unitarietà e consentendo un godimento collettivo – porta a ritenere presunta la condominialità. La Cassazione, richiamando l'articolo n. 1117, comma 1, n. 1, Codice civile, ha evidenziato che le recinzioni che circondano un condominio e i relativi cancelli sono presumibilmente di proprietà di tutti i condomini. Conseguentemente, la loro riparazione fa carico a tutti secondo i millesimi di proprietà. Ciò accade, secondo la Corte di legittimità, persino nel caso in cui un tratto della recinzione circoscriva una parte di giardino di proprietà privata. Ciò, nell'avviso di chi scrive, accade anche nell'eventualità in cui la necessità di intervenire per la sua manutenzione emerga nell'attività di riparazione di beni in proprietà esclusiva o destinati a servire i condòmini in misura diversa. Inoltre, qualora, come nel caso de quo, la recinzione serva a separare due proprietà adiacenti (il fabbricato di cui si parla nel quesito), in virtù della presunzione di proprietà comune tra i due confinanti, le spese di competenza del condominio richiedente il quesito, devono comunque ritenersi coerentemente proporzionali al valore della proprietà di ciascuno. Il muro di confine è un bene autonomo e sostanzialmente altro rispetto, ad esempio, al lastrico solare o alla soletta del box (che possono considerarsi oggetto della previsione derogatoria di cui all'articolo 1123 Codice civile). Inoltre, poiché esso non si configura neppure convenzionalmente – secondo quanto narrato – quale bene o servizio destinato “a servire i condomini in misura diversa”, v'è ulteriore argomento per cui le spese devono essere ripartite in base alla regola generale. Non sussistendo, apparentemente, altre ragioni sottese alle deroghe che il Codice pone alla regola di cui all'art. 1123 Codice civile, si ribadisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento del muro di confine sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (salvo, ovviamente, l'obbligo dei comproprietari del muro di confine di concorrere nelle relative spese).

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©