L'esperto rispondeCondominio

Posti auto, assegnazione equa deliberata a maggioranza

di Raffaele Cusmai

La domanda

L'assemblea di condominio ha deliberato all'unanimità di adibire il cortile a parcheggio condominiale. I posti auto ricavati, sono stati assegnati ai condòmini. Poichè alcuni posti auto sono scomodi, alcuni condòmini chiedono di modificare l’accordo. Si chiede con quali maggioranze l’assemblea possa deliberare.

L'assemblea può provvedere alla definizione di una norma sull'uso del parcheggio comune ai sensi dell'articolo 1138 Codice civile. Ciascun condòmino può prendere l'iniziativa per la revisione del regolamento vigente, proponendo l'adozione di una deliberazione dell'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 Codice civile, maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
La disciplina adottata non può contenere previsioni capaci di menomare i diritti di ciascun condòmino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni e in nessun caso possono derogare ad una serie di regole su organizzazione e funzionamento del condomino che la legge dice inderogabili (le disposizioni degli artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 Codice civile).
Sebbene l'assemblea possa deliberare di consentire il parcheggio “a chi arriva prima” (sempre a condizione che non ne risulti pregiudicato il godimento della proprietà comune), in caso di parcheggi condominiali insufficienti a contenere contemporaneamente le autovetture di tutti i condomini la giurisprudenza propende anche per la legittimità della disciplina turnaria dei posti macchina, la quale lungi dal comportare l'esclusione di un condomino dall'uso del bene comune, è adottata per disciplinare l'uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell'uniformità di trattamento e secondo le circostanze (Cass. n. 12873/2005 e 1421/2016).
L'uso turnario del parcheggio deve essere distribuito in modo che tutti i condomini abbiano gli stessi diritti sui posti auto, sebbene cadenzati in diversi momenti (Cass. n. 12486/2012). La delibera assembleare che disponga detta turnazione può essere adottata a maggioranza (sentenze Corte di Cassazione n.10289/98 e n.21287/04), adottando un sistema di turni temporali oppure anche attraverso l'uso indiretto della cosa comune, ad esempio affittando il parcheggio (si tratta di un'extrema ratio presa in considerazione nelle sentenze Corte di Cassazione n.4131/2001 e n.15460/2002).
È quindi invalida la deliberazione assembleare adottata a maggioranza dei condomini che assegni, a tempo indeterminato, a ciascun condomino il godimento di un posto auto sito nel garage comune sulla base del criterio del valore degli appartamenti (sentenza Corte di Cassazione n. 26226/2006).
L'assemblea, inoltre, non può deliberare a maggioranza che la scelta del posto auto venga effettuata dai condomini seguendo la consistenza dei millesimi di cui sono titolari. Il limite del “pari uso”, impedisce che alcuni comproprietari facciano un utilizzo della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso da quello degli altri.
Inoltre, l'assemblea non può subordinare il diritto di parcheggio alla titolarità di una quota millesimale minima, ma la possibilità di parcheggiare deve essere consentita a tutti i condomini, sia pure a turno.
Si ritiene, invece, necessario il consenso di tutti i condomini per la delibera che assegni “in via esclusiva e nominativa ai condomini”, posti di parcheggio, perché essa va ad incidere sulla sfera dei diritti reali dei condomini.
Infatti, l'attribuzione dell'uso delle aree comuni in via esclusiva e nominativa, escludendo gli altri condomini dal possesso di quell'area, crea i presupposti di fatto per l'acquisto della proprietà di quegli spazi per usucapione (sentenza Corte di Cassazione n.1004/2004) . Tale principio è stato ribadito chiaramente dalla Suprema Corte – seppure in un caso in cui il regolamento di condominio già disciplina l'utilizzo dell'area – allorché la stessa ha statuito: “poiché, in materia di condominio di edifici, il diritto di ciascun condòmino sulle parti di proprietà comune può trovare limitazioni solo in forza del titolo di acquisto o di convenzioni, la delibera assembleare che, nel destinare un'area comune a parcheggio di autovetture, ne disciplini l'uso escludendo uno dei condomini, è nulla se il relativo verbale non è sottoscritto da tutti i condomini, atteso che la relativa determinazione, modificando il regolamento condominiale, produce vincoli di natura reale su beni immobili ed è, pertanto, soggetta all'onere della forma scritta ad substantiam”
Se gli spazi da utilizzare non presentano tutti le medesime caratteristiche di accessibilità, manovra, comodità in genere, e i condòmini non si accordano, si può sorteggiare fra quelli di pari grandezza.
L'assegnazione degli spazi può avvenire anche in base al numero di auto possedute da ciascun condòmino, ma soltanto in seguito a una convenzione alla quale aderiscano tutti, trattandosi di modificare il criterio di ripartizione delle spese previsto dalla legge.
Si tenga comunque presente che qualora, nell'assegnazione degli spazi, l'assemblea dovesse adottare dei criteri oggettivamente iniqui, la relativa delibera può essere impugnata per eccesso di potere.

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