Condominio

Il costruttore non può arrogarsi la nomina dell’amministratore

di Edoardo Valentino

E' nulla la clausola con la quale il costruttore del condominio si arroga il potere di nominare il primo amministratore dello stabile.
Nella prassi è piuttosto comune che il costruttore di uno stabile, alienando gli appartamenti che lo compongono, inserisca nei regolamenti condominiali una clausola di nomina dell'amministratore.
In buona sostanza, quindi, egli propone al compratore (che deve accettare se vuole acquistare il suo appartamento) che la nomina del primo amministratore dello stabile venga fatta da lui.
Questo, chiaramente, viene fatto al fine di nominare amministratori “di fiducia” o anche al fine di amministrare egli stesso il palazzo edificato.
E' altresì frequente che questo amministratore, come detto nominato per un mandato, venga poi confermato dall'assemblea per dare continuità all'esecuzione del lavoro.
Ci si interroga, però, sulla validità di detta clausola.
E' vero infatti che le parti possono liberamente determinare il contenuto dei contratti che trattino di diritti disponibili, ma questa libertà deve essere sempre concessa in accordo ai limiti imposti dalla legge.
In merito all'amministratore di condominio, e alla sua nomina, la legge risulta oltremodo chiara.
L'articolo 1129 del Codice Civile specifica infatti come la nomina dell'amministratore (ove richiesta) debba essere fatta dall'assemblea e – se questa non provvede – dall'autorità giudiziaria.
Non esiste quindi la possibilità che questa nomina venga effettuata da altri soggetti che non siano i condomini riuniti in assemblea.
La cassazione si è trovata ad analizzare la situazione sopra tratteggiata, che come detto è piuttosto comune nella pratica.
La sentenza numero 13011 pronunciata dalla II Sezione della Cassazione in data 14 marzo 2013 afferma la nullità relativa della clausola del regolamento condominiale che comporti la riserva di nomina dell'amministratore di condominio in quanto questa sarebbe in contrasto con “il principio, affermato dalla giurisprudenza, della inderogabilità delle disposizioni di legge che pongono come obbligatoria la nomina dell'amministratore da parte dell'assemblea e stabiliscono in un anno il periodo massimo di durata del relativo incarico”.
La sentenza, quindi risulta chiarissima ad escludere la possibilità di riservare la nomina dell'amministratore.
Da sottolineare inoltre come l'articolo 1138 del Codice Civile affermi al quarto comma che “le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137”.
E' chiaro quindi come il potere di nomina e revoca dell'amministratore siano considerati dall'ordinamento come un potere imprescindibile dell'assemblea dei condomini, che deve essere libera di autodeterminarsi e nominare un professionista che la gestisca senza potenziali ingerenze del costruttore.
La legge, e la giurisprudenza, quindi sono concordi nel dichiarare detta clausola di riserva radicalmente nulla e quindi priva di efficacia verso i condomini.

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