Le attribuzioni dell’amministratore - 4. Il recupero crediti in condominio

Tra le attribuzioni rimesse in capo all'amministratore di condominio v'è quella volta alla letteralmente alla “riscossione dei contributi; erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni” (cfr, articolo 1130 n 3 codice civile).
Il mancato pagamento dei fornitori condominiali a causa di una latente e diffusa morosità tra i partecipanti, perseverata dall'amministratore, costituisce un quadro gestionale sicuramente da scongiurare. In effetti, il mancato recupero dei crediti condominiali potrebbe costituire motivo di revoca giudiziale, essendo pacificamente intesa tale incombenza quale grave irregolarità gestionale (specie se connessa alla mancata presentazione dei rendiconti, di cui alla prima attribuzione).
A tal proposito, l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione …”.
Per ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del condòmino moroso è, quindi, opportuno che l'amministratore disponga di un rendiconto annuale, pur approvato con delibera assembleare. L'eventuale opposizione al provvedimento monitorio, così richiesta e ottenuta, da parte del condomino ingiunto potrà riguardare la mera sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento, ma non potrà estendersi alla nullità o annullabilità della delibera avente ad oggetto l'approvazione delle spese condominiali, che dovranno invece essere fatte valere in altra separata sede (ex multis, Cassazione civile 10427/2000).
Ciò non toglie che l'amministratore, al fine di procedere al recupero dei crediti condominiali, possa procedere nei confronti dei condòmini morosi anche in ragione delle mere ricevute di pagamento mensili (cfr, Cassazione civile, 4638/2001). In questo caso, egli non sarà però in grado di ottenere la clausola di provvisoria esecutività prevista dall'anzidetta disposizione, salvo la possibilità di vedere riconosciuta l'esecutorietà al provvedimento nel corso del procedimento di opposizione, a seguito della novella dell'articolo ….
Dal punto di vista operativo, inoltre, l'amministratore, nel caso di morosità persistente, e cioè protratta oltre un semestre (dall'approvazione del rendiconto – ndr -), sarebbe astrattamente in grado anche di sospendere al condòmino moroso la fruizione dei servizi suscettibili di godimento separato (cfr, articolo 63, comma terzo). La norma, ancor oggi, però desta delle perplessità di sorta, e non sempre la relativa applicazione pratica ha condotto a soluzioni uniformi. La privazione di forniture essenziali per la vita - - quale il riscaldamento in periodo invernale - è suscettibile di ledere diritti fondamentali delle persone, di rilevanza costituzionale, come il diritto alla salute (Articolo 32 Costituzione). La prevalenza degli interessi posti in gioco determina, quindi, secondo opinione comune, la soccombenza delle esigenze di natura prettamente economica - e di cui è portatore il Condominio - rispetto a quelle di natura personale e costituzionale e di cui è portatore il condomino moroso -. Tanto a significare, se ce ne fosse ancora bisogno, che l'esposizione debitoria accumulata da un condominio nei confronti dei fornitori esterni, accompagnata dal mancato recupero dei crediti nei confronti dei condòmini, da parte dell'amministratore, espone quest'ultimo a responsabilità professionale, ove non sarà in grado di provare di aver adottato tutte quelle cautele occorrenti al caso al fine di soddisfare anche tale nevralgica “attribuzione”.
Dato giurisprudenziale. La Corte di Cassazione, con la sentenza 751 del 18 gennaio 2016, ha posto chiarezza sulla imputazione delle spese legali discendenti dall'attività di recupero crediti in condominio, distinguendo tra la fase stragiudiziale e quella giudiziale. In particolare, è stato riferito che ogni qual volta un amministratore chieda e ottenga, per il tramite di un legale, un decreto ingiuntivo nei confronti di un condòmino moroso, quest'ultimo ben potrà imputare le spese legali liquidate in calce al provvedimento monitorio in capo al medesimo, appostandole tra le passività nel rendiconto, senza rischiare alcuna censura di sorta in sede assembleare. Viceversa, non sarà in grado di fare altrettanto con le spese legali sostenute dalla compagine per la fase stragiudiziale (lettere di messa in mora, mediazione, etc), non derivando esse da un provvedimento giudiziale di sorta. Ergo, in quest'ultimo caso tali oneri dovranno essere accollati al condominio, salvo diritto di ripetizione degli importi nei confronti di chi ne ha dato causa, con altra separata azione giudiziale.