Condominio

Le attribuzioni dell'amministratore - 3. la tenuta del conto corrente condominiale

di Rosario Dolce

Il conto corrente è un contratto bancario che consente di gestire le proprie risorse economiche e di usufruire dei servizi offerti dalla Banca, quali ad esempio la domiciliazione delle bollette, l'emissione di assegni, il bancomat, la carta di credito e le operazioni di Internet banking. L'apertura del conto corrente nel Condominio degli edifici è ormai imprescindibile. Il potere di disporre sul merito è dell'assemblea dei condòmini, previa formazione di apposita delibera assembleare. E' compito, tuttavia, dell'amministratore provvedere alla relativa tenuta e gestione; nello specifico, l'articolo 1129, comma sette, codice civile prevede che “L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o dai terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio”.
Non è più consentita la tenuta della cassa condominiale, quindi, al di fuori di un conto corrente bancario o postale, siccome tale prassi è in grado di generare “confusione patrimoniale”. Il legislatore ha tipicizzato quest'ultima fattispecie facendola rientrare tra quelle in grado di realizzare una “grave irregolarità gestionale”, meritevole, in quanto tale, di essere censurata con la revoca giudiziale (cfr, comma undici dell'articolo in commento).
L'obbligo di gestione del conto corrente condominiale, posto in capo all'amministratore, fa il paio con un'altra sua attribuzione: e cioè, con quella afferente la tenuta del “registro di contabilità periodica” condominiale, di cui all'articolo 1130 bis codice civile. Nel dettaglio, l'amministratore è obbligato ad annotare, secondo ordine cronologico, entro trenta giorni dalla data di effettuazione dell'operazione (da realizzare per il tramite del conto corrente condominiale), ogni singolo movimento in entrata e in uscita in un apposito registro (da allegare, se del caso, al rendiconto finale).
La rendicontazione periodica su tutte le operazioni facenti capo alla cassa condominiale e la relativa tracciabilità attraverso i servizi bancari o postali è funzionale quindi all'assolvimento del dovere informativo, su cui è, soprattutto, impermeato il mandato dell'amministratore. Quest'ultimo è, infatti, tenuto a consentire a ciascun condòmino, che ne faccia richiesta (“in ogni tempo”), di poter prendere visione dell'estratto del conto corrente condominiale e di poter, se del caso, estrapolare copia della documentazione attestante le rispettive risultanze contabili. D'altronde, gli istituti di credito non consentono più ai singoli condòmini, per ragioni pratiche ed operative (talvolta, adducendo anche ragioni di privacy), di poter acquisire un estratto del conto corrente, rimettendo la cura di tale formalità a chi dispone solo del “potere di firma” sul conto corrente di che trattasi.
Il dato giurisprudenziale. La giurisprudenza ha sempre valutato come illegittimo il comportamento dell'amministratore che, facendo affluire i versamenti delle quote condominiali e dei fondi di riserva sul suo conto personale e non su un conto del condominio, abbia generato confusione del suo patrimonio con quello di un condominio o di più condominii. A tal fine, è stato costantemente argomentato che un amministratore che opere in tal senso rende oggettivamente impossibile ogni controllo successivo (anche in sede di revisione della contabilità) e, in quanto tale, è in grado di svilire il diritto soggettivo dei condòmini di fruire di una corretta gestione dei beni e dei servizi (tra le tante, Tribunale Milano, ordinanza 29.09.1993).

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