Le attribuzioni dell'amministratore - 1. Gli obblighi di informazione

L'articolo 1130 del codice civile, intitolato “Attribuzioni dell'amministratore”, riempie di contenuti il mandato dell'amministratore del condominio. L'impiego del verbo “dovere” (...l'amministratore deve…) rimarca l'imprescindibilità di ogni singolo adempimento legale; eppure, la rassegna delle “attribuzioni” qui conferite non può ritenersi esaustiva, né, diversamente, potrebbe, considerato l'ampio spettro in cui si articola l'azione amministrativa.
L'autonomia privata dei condòmini – da esprimersi in sede di regolamento condominiale (articolo 1138 codice civile) - fa il resto: rendendo, se del caso, ancora più dettagliato il bagaglio dei “doveri” a cui questi è tenuto a rispondere.
Resta inteso che ogni amministratore, nell'adempimento della propria obbligazione di mandato, deve provvedere prestando la cura e la maestria del caso, e cioè la “diligenza professionale” di cui all'articolo 1176, comma II, codice civile.
Esaminare l'elenco delle singole attribuzioni legali affidate all'amministratore di condominio è, pertanto, un momento cruciale su cui cominciare ragionare. L'intento è quello di tracciare delle “linee guida” a cui ciascun amministratore potrà affidamento per uniformare il proprio “agire”.
Gli obblighi informativi e di pubblicita' all'atto della nomina
La prima attribuzione assegnata dall'articolo 1130 si rinviene per relationem nell'articolo 1129. Trattasi dell'onere informativo che è tenuto ad assolvere l'amministratore, una volta eletto in sede assembleare. Il contenuto di tale obbligo è cadenzato dalla stessa norma.
Il legislatore della novella ha stabilito che l'amministratore, innanzitutto, è tenuto a presentarsi ai condòmini, fornendo loro tutti gli elementi occorrenti per la rispettiva identificazione (dati anagrafici, fiscali e professionali). Allo stesso modo, il neo eletto mandatario deve chiarire le modalità organizzativa attraverso cui svolgerà il proprio mandato, ovvero l'organizzazione aziendale (società o impresa individuale) con cui intenderà esercitare il proprio mandato. In questo caso, l'assemblea dei condòmini può chiedere all'amministratore di fornire apposite garanzie, in ordine alla responsabilità civile nello svolgimento della propria attività, attraverso la stipula di apposita polizza individuale (argomento che tratteremo nel proseguo).
L'altro dovere informativo posto in capo all'amministratore dalla norma in commento è quello relativo alla “cura e tenuta della documentazione condominiale”, ricevuta a seguito dell'accettazione dell'incarico. Il neo mandatario è tenuto, in questo caso, a comunicare ai condòmini il luogo ove intenderà conservare quanto gli verrà consegnato, nonché i giorni e le ore in cui ciascuno di essi potrà prenderne visione e ottenere, se del caso, copia della documentazione di suo interesse.
Gli obblighi informativi verso l'esterno
Il neo eletto amministratore è tenuto anche a pubblicizzare all'esterno l'avvenuta acquisizione del mandato. Dovrà procedere a curare la variazione anagrafica nella banca dati dell'Agenzia delle Entrate (associando il proprio nominativo al codice fiscale del condominio stesso); dovrà contattare ciascuno dei fornitori condominiali per ridefinire la domiciliazione del condominio (iniziando dall'istituto di credito con cui si è stipulato un contratto di conto corrente bancario o postale).
L'articolo 1129 codice civile, inoltre, obbliga l'amministratore ad affiggere nei luoghi di accesso all'edificio condominiale o di maggior uso una sorta di “locandina” contenente le proprie generalità, il domicilio, i recapiti telefonici in cui egli risulti immediatamente reperibile.
Le sentenze dopo la riforma
Sono poche le pronunce emesse sul merito del “dovere” in disamina. Non potrebbe essere diversamente, se consideriamo che gli oneri informativi e di pubblicità suggellano l'instaurazione del rapporto di fiducia con i condòmini e non il contrario. Attenzione però a sottovalutarne la portata. Il Tribunale di Palermo ha, infatti, revocato un amministratore perché non ha assolto il dovere di pubblicità del proprio nominativo nella bacheca condominiale ed è risultato irreperibile a più notifiche effettuate nei suoi confronti (Decreto del 30.05.2014).