Guida alla difesa dalla morosità - 2

Uno dei compiti dell'amministratore è proprio quello di (articolo 1130 Codice civile) «riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni».
In seguito alla entrata in vigore della legge 220/2012, l'amministratore non può più compiere quando vuole tale attività, ma è tenuto ad agire (salvo espressa dispensa dell'assemblea) “per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.
L'assemblea, in particolare, potrebbe esonerare l'amministratore dal tentativo del recupero del credito non solo per eventuali ragioni “umanitarie” nei confronti di soggetti in particolare difficoltà, ma anche quando palesemente (si pensi ad esempio ad un condòmino i cui beni immobili siano già stati aggrediti dalle banche o da altri creditori), una attività di tal tipo si rivelerebbe costosa quanto palesemente inutile ed infruttuosa.
L'amministratore, nei sei mesi, secondo il dettato legisltativo non si dovrà inoltre limitare ad inviare una semplice diffida, ma dovrà rivolgersi al Tribunale (o al Giudice di pace) richiedendo l'emissione del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del condòmino moroso.
L'amministratore che venga meno a tale obbligo, e quindi ai doveri relativi al proprio mandato, potrà non solo essere revocato dai condòmini, ma anche vedersi richiedere da questi ultimi il risarcimento (poniamo ad esempio il caso del condòmino da tempo moroso che poi fallisca) del danno causato dalla sua inattività.
Il “recupero del credito” inizierà normalmente con una diffida mandata dall'amministratore a nome del condominio: nulla vieta però (a meno che non vi siano disposizioni del regolamento di condominio in tal senso) che si proceda omettendo l'invio di un sollecito e chiedendo subito la concessione del decreto.
L'amministratore, inoltre, non ha il compito solo di iniziare l'esecuzione, ma anche quello di portarla avanti nei tempi di legge, dato che tra le gravi irregolarità che egli può compiere (secondo l'elenco non tassativo di cui all'articolo 1129 Codice civile) vi rientra anche “l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva”.
Qualora, inoltre, il sollecito su richiesta dell'amministratore venga inviato da un avvocato, il costo dell'intervento del professionista non potrà essere addebitato nelle spese del condòmino moroso: dato che per procedere in tal senso è necessario un provvedimento del Tribunale che (normalmente quando viene concesso il decreto ingiuntivo) stabilisca la congruità di quanto richiesto dal professionista.
L'articolo 63 Disposizioni attuative codice civile, prevede (e in questo caso non si tratta di una novità introdotta dalla novella 220/2012) che l'amministratore non necessiti della preventiva autorizzazione dell'assemblea per richiedere il decreto ingiuntivo, il che ovviamente riduce i tempi di azione per ottenere il decreto ed aumenta l'autonomia operativa dell'amministratore.
L'amministratore, infine, dovrà agire facendo ben attenzione di non richiedere un decreto nei confronti di un “condòmino apparente”: quel soggetto, cioè, che senza essere titolare del diritto di proprietà si comporti a tutti gli effetti verso i terzi come un condòmino.
A tal proposito. È noto l'orientamento della Cassazione nel ritenere che il principio dell'apparenza del diritto non può essere applicato nei rapporti tra condominio e singoli condòmini: il “condòmino” che riceva un decreto ingiuntivo da parte del condominio, pertanto, per quanto abbia sempre agito ingenerando negli altri la “falsa) convinzione della propria titolarità del diritto, avrà buon gioco nell'opporsi all'ingiunzione relativa al mancato pagamento delle spese condominiali.
Nel tener conto di tali situazioni di diritto apparente, la legge 220/2012 ha ora opportunamente previsto, tra i doveri dell'amministratore, quello di “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali...”. articolo 1130 n. 6) Codice civile.