Condominio

Supercondominio e tabelle millesimali di proprietà, come evitare gli errori

di Francesco Schena

Sono molti i casi in cui, nell'ambito di un supercondominio composto da una pluralità di edifici autonomi, manchino le tabelle millesimali relative alla proprietà generale e parziale del supercondominio.
Si tratta di una circostanza assai ricorrente le cui soluzioni prospettate spesso risultano errate poiché semplicemente votate al risparmio economico.
In questa breve analisi cercherò di fornire le giuste risposte a dei quesiti molto spesso ricorrenti dall'avvento del nuovo art. 1117-bis del codice civile.
Parliamo del caso rappresentato da più edifici autonomi muniti di regolari e rispettive tabelle millesimali, privi, però, della tabella generale di proprietà del supercondominio, necessaria, ad esempio, non solo alla verifica della costituzione della rispettiva assemblea, ma anche per la nomina dell'amministratore o per deliberare i lavori di manutenzione sui muri di cinta ecc.
La prima soluzione, spesso avanzata, è quella di procedere con una mera riproporzione dei rispettivi valori millesimali tra tutte le unità immobiliari facenti parte del supercondominio. In un caso di quattro edifici autonomi, ad esempio, si suggerisce di sommare le quattro rispettive tabelle millesimali e riportare la somma di 4.000 a 1.000 attarverso una banale riproporzione. Questa è una soluzione assolutamente errata e che va quindi evitata. Infatti, ogni singola tabella a base mille dei rispettivi edifici autonomi, rappresenta dei valori che sono la stretta conseguenza dei rapporti di forza fra le sole unità immobiliare di quella specifica palazzina. Per evitare dunque, discrasie e gravi storture nella determinazione dei millesimi del supercondominio, occorre prendere in esame le superfici o i volumi convenzionali (o virtuali) che si trovano all'interno della relazione tecnica accompagnatoria di ogni singolo elaborato millesimale di ognuno dei quattro edifici e con questi valori procedere con la riproporzione a mille.
E' solo questa, dunqne, l'operazione che consente di determinare i corretti rapporti di forza proporzionali tra tutte le unità immobiliari dell'intero supercondominio.
Tuttavia, anche questa soluzione ha dei limiti. Il primo è che le tabelle dei singoli edifici siano prive di relazione accompagantoria e non diano contezza dei valori convenzionali delle singole unità, provocando, così, l'impossibilità alla procedura di riproporzione. Il secondo è dato dal fatto che per procedersi con le proporzioni tra i valori convenzionali è assolutamente necessario che tutte le tabelle di proprietà generale dei quattro edifici siano state redatte rispettando pedissequamente i medesimi criteri di valutazione. Pertanto, se nel primo edificio si sarà tenunto conto di coefficienti di orientamento o di esposizione o luminosità diversi rispetto a quelli utlizzati per un secondo edificio, oppure risulteranno applicati solo per alcuni e non per tutti gli edifici costituenti il supercondominio, la riproporzione dei valori convenzionali non consegnerà un risultato tecnicamente valido. Questa ipotesi risulta frequente quando le tabelle dei songoli edifici autonomi sono state redatte da tecnici diversi che hanno ritenuto di dover fare considerazioni peritali diverse.
In questi casi, pertanto, sarà necessario procedere con la redazione ex novo degli elaborati millesimali del supercondominio, partendo dalla rilevazione e stima di tutte le unità immobiliari del complesso, adottando un unico criterio peritale a valere per tutti.
Francesco Schena

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