Condominio

L’amministratore non è di un solo tipo

di Luana Tagliolini

Obbligatorio quando i condomini sono più di otto (articolo 1129 comma 2, codice civile), l'amministratore di condominio deve essere nominato dall'assemblea dei condomini con i quorum di cui all'articolo 1136 comma 2 codice civile (sia in prima che in seconda convocazione, dalla maggioranza dei codomini presenti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio), deve godere dei diritti civile e, tra i requisiti elencati nell'articolo 71-bis Disposizioni di attuazione del codice civile (vedi box), si richiede il diploma di scuola secondaria di secondo grado nonché la formazione iniziale e l'aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale.
Questi ultimi requisiti, previsti per l'amministratore professionista, non sono richiesti per l'amministratore interno allo stabile regolarmente nominato dall'assemblea tra i condomini, (articolo 71-bis comma 2, cit.), nonostante abbia le stesse incombenze e gli stessi obblighi del professionista.
Oltre che persona fisica può essere nominato amministratore anche una società e i requisiti di legge (articolo 71-bis cit.) devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazioni dei condomìni a favore dei quali la società presta i servizi.
Sempre più raro l'amministratore turnista, ossia il condomino dello stabile che, a turno con gli altri, assume l'incarico annuale da sottoporsi, comunque, ad approvazione dell'assemblea.
La turnazione, pur se contenuta in una clausola contrattuale del regolamento di condominio, non è vincolante perché è nulla in quanto contrasta con l'articolo 1129 codice civile (Cassazione sentenza n. 43/1976).
Negli stabili composti da non più di otto còndomini, non sussiste l'obbligo di nomina dell'amministratore ma non è escluso che lo si possa nominare formalmente oppure che ci sia qualcuno che di fatto svolga l'amministrazione condominiale.
In quest'ultimo caso, ante riforma (L. n. 220/2012), si considerava amministratore colui che veniva considerato tale, a tutti gli effetti, «dal comportamento concludente dei condomini, rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio», pur in assenza di una regolare nomina assembleare (Cassazione, sentenza n. 3296/ 1996 e n. 1791/1993).
Attualmente la figura dell'amministratore di fatto è stata inquadrata nella normativa condominiale; l'articolo 1129 comma 6 codice civile dispone che, se manca l'amministratore è necessario indicare, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, le generalità e i recapiti anche telefonici della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.
Anche sul piano fiscale la richiesta di attribuzione del codice fiscale del condominio può essere presentata direttamente dall'amministratore di condominio o da persona delegata dai condomìni nel caso in cui non vi sia l'obbligo di nominarlo.
C'è da dire che le esigenze di preparazione e le responsabilità depongono verso un'estinzione dell'amministratore “turnista” e di quello “di fatto” anche perché alcune nuove disposizioni, come l'apertura del conto corrente, la tenuta del registro di nomina e revoca dell'amministratore, adempimenti fiscali e quelli attinenti alla sua nomina, ecc. rendono sempre più pregnante l'esigenza di un amministratore non solo formato e aggiornato ma anche identificato.
Nominato dall'autorità giudiziaria è l'amministratore “giudiziario”, su ricorso di uno o più còndomini o dall'amministratore dimissionario, quando l'assemblea non vi provvede, sovente perché deserta o perché non si sia raggiunto il quorum costitutivo o deliberativo.
Con la richiesta di nomina dell'amministratore giudiziario, normalmente nei casi di revoca o di dimissioni o di decadenza (perdita dei requisiti di cui all'articolo 71-bis lettere a-b-c-d-e) dell'amministratore, si vuole dare la possibilità - in caso di inerzia dell'assemblea o dell'amministratore – di attualizzare la volontà assembleare o dell'amministratore a far cessare definitivamente il rapporto di mandato mediante il conferimento dello stesso ad un altro (nominato dal giudice), ed evitare che si verifichino infinite proroghe dei poteri (“prorogario”) che, la legge di riforma ha cercato di impedire ad es. non riconoscendo alcun compenso all'amministratore cessato dall'incarico che, nelle more, è tenuto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza (l'articolo 1129 comma 8 codice civile).
Non è amministratore di condominio, il sostituto dell'amministratore che, ai sensi dell' all'articolo 1717 codice civile può coadiuvare l'amministratore nell'espletamento di alcune funzioni delegategli, e di cui, quest'ultimo risponde se la nomina non è autorizzata dall'assemblea mentre, né il curatore speciale la cui nomina può essere richiesta, in caso venisse a mancare l'amministratore, da chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti ad un condominio (articolo 65, Disposizioni di attuazione del codice civile).

IL QUADRO DI SINTESI CON I RIFERIMENTI NORMATIVI

1 - AMMINISTRATORE PROFESSIONISTA
a) Persona fisica
articolo 71-bis, comma 1, Disposizioni di attuazione del codice civile requisiti:
a) godimento dei diritti civili; b) non aver subito condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel mimino, a due anni e, nel massimo, cinque anni; c) non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) non essere interdetti o inabilitati; e) non risultare nell'elenco dei protesti cambiari; f) possedere il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
b) Società
I requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazioni dei condomìni a favore dei quali la società presta i servizi (articolo 71-bis, comma 3)
amministratore di nomina assembleare (articolo 1129 comma 1 codice civile, articolo 1136 comma 4 codice civile.)
2 - AMMINISTRATORE DI NOMINA INTERNA (articolo 1129 comma 1 codice civile, articolo 1136 comma 4 codice civile; i requisiti di cui alle lettere f) e g) non sono necessari (articolo71-bis comma 2)
3 - AMMINISTRATORE DI FATTO (articolo 1129, comma 6 codice civile)
4 - AMMINISTRATORE GIUDIZIARIO (articolo 1129, comma 1 codice civile)
5 - SOSTITUTO DELL'AMMINISTRATORE (articolo 1717 codice civile)
6 - CURATORE SPECIALE (articolo 65 Disposizioni di attuazione del codice civile)

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