Le date dell’esercizio condominiale si possono sempre modificare a maggioranza

Occorre il consenso unanime o basta la maggioranza dei condòmini per la modifica del regolamento contrattuale? E, in particolare, come comportarsi nel caso di unificazione delle date di chiusura delle gestioni di riscaldamento e ordinaria?
Prima di entrare nel vivo della questione, occorre premettere che per regolamento di condominio di natura contrattuale solitamente s'intende quello predisposto dall'originario proprietario ovvero dal costruttore dell'immobile che, all'atto della vendita dei singoli appartamenti ubicati all'interno dello stabile – creando così i presupposti giuridici per la creazione del condominio – provvederà a richiamare lo stesso nei singoli atti di acquisto, impegnando pertanto “contrattualmente” i rispettivi acquirenti.
Spesso il regolamento contrattuale viene materialmente allegato al rogito notarile d'acquisto, in altri casi semplicemente richiamato nell'atto di compravendita, tuttavia, le clausole nello stesso contenute risulteranno comunque vincolanti per gli acquirenti degli appartamenti e ciò, come detto, indipendentemente dalla trascrizione nell'atto di acquisto, in virtù del fatto che già il mero richiamo presuppone la conoscenza e l'accettazione del regolamento di condominio (Cass. 17886/2009).
Fatta questa doverosa premessa, per cercare di dare compiutamente risposta al quesito in merito al quorum necessario per la modifica del regolamento contrattuale, occorre necessariamente valutare il contenuto del regolamento condominiale.
In altri termini, occorre concretamente verificare quale clausola regolamentare s'intende modificare atteso che, a seconda della natura della stessa, le maggioranze necessarie potrebbero risultare diverse.
La giurisprudenza, infatti, oramai da diverso tempo, ha individuato all'interno dei regolamenti contrattuali due tipologie di clausole: la prima di natura effettivamente contrattuale, vale a dire tutte quelle norme del regolamento che vanno ad incidere sui diritti dei singoli proprietari ovvero che pongono delle limitazioni o accrescono le possibilità di utilizzo dei beni comuni a favore solo di alcuni condomini; la seconda di natura squisitamente regolamentare, proprio perché tendente a disciplinare (regolamentare) l'uso dei beni in comunione tra tutti i partecipanti al condominio.
Ciò non toglie che, il regolamento cd. contrattuale potrà anche contenere solo disposizioni di natura regolamentare, vale a dire disciplinanti l'uso delle parti comuni dell'edificio condominiale (Cass. 8216/2005).
Chiarita la possibilità che il regolamento contrattuale possa contenere entrambe le tipologie di clausole – ovvero soltanto una di esse –, conseguentemente, <<mentre è necessaria l'unanimità dei consensi dei condomini per modificare il regolamento convenzionale, come sopra inteso, avendo questo la medesima efficacia vincolante del contratto, è, invece, sufficiente una deliberazione maggioritaria dell'assemblea dei partecipanti alla comunione per apportare variazioni al regolamento che non abbia tale natura. E poichè solo alcune clausole di un regolamento possono essere di carattere contrattuale, la unanimità dei consensi è richiesta per la modifica di esse e non delle altre clausole per la cui variazione è sufficiente la delibera assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c., comma 2 (vedi Cass. S.U. n. 943/99, Cass. Sez. 2, n. 5626/2002)>> (Cass. 17694/2007).
Numerose le sentenze, anche di merito, attestatesi “sulla stessa lunghezza d'onda”, per le quali <<in tema di cd. regolamento condominiale di origine “contrattuale”, occorre distinguere tra disposizioni tipicamente regolamentari e disposizioni contrattuali e solo per le seconde è necessario, ai fini della loro modifica, l'accordo di tutti i partecipanti, mentre le prime sono modificablli con le maggioranze previste dalla legge, con l'ulteriore precisazione che: a) sulla diversa natura dei due gruppi di disposizioni e sul diverso loro regime di modificabilità non può incidere la loro comune inclusione nel regolamento; b) hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetti ad altri>> (Trib. Nocera Inferiore, 3.06.2013. Nello stesso senso: Trib. Monza, 16.10.2012; App. L'Aquila, 17.01.2012; Trib. Milano, 14.06.2011).
Appare evidente, pertanto, che qualora vengano in rilievo clausole contrattuali la loro modifica può essere adottata esclusivamente con il consenso unanime dei partecipanti al condominio, viceversa, qualora occorra modificare norme regolamentari, basterà la maggioranza di cui all'art. 1136, II comma Cc.
A tal proposito, è stato ritenuto che le clausole del regolamento contrattuale che attengono alle modalità d'uso del cortile condominiale sono di natura regolamentare, pertanto, per la loro modifica è sufficiente la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (Cass. 17694/2007).
Viceversa, è stato ritenuto che la clausola regolamentare che vieti di concedere in affitto camere vuote o ammobiliate ovvero l'esercizio dell'attività alberghiera o di bed and breakfast, limitando così il diritto dei singoli condomini sulla loro proprietà privata, sia di natura contrattuale e, in quanto tale, modificabile solo con l'unanimità dei partecipanti al condominio (Cass. 109/2016).
Argomentando a contrario da Cassazione n. 26426/2014, ha natura contrattuale la clausola che vieti la realizzazione di una struttura a box nello spazio di proprietà esclusiva, destinato a parcheggio di un autoveicolo, al pari della clausola regolamentare che ripartisca in una determinata maniera le spese per la prestazione di servizi di interesse comune (Cass. 15042/2013).
Da ultimo nel caso prospettato all’inizio, è chiaro che l'unificazione delle date della “gestione”, anche se non affrontata dalla Cassazione, è da ritenersi una decisione che possa essere assunta a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.