Nullità e annullabilità delle delibere assembleari

Secondo l'insegnamento dettato espressamente sulla specifica questione dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (Cass. civ. S.U. n. 4806/2005) a seguito di un travagliato iter che ha visto impegnati giudici di merito e legittimità nonché gli stessi cultori della materia, nel regime condominio negli edifici debbono distinguersi delibere assembleari annullabili e delibere assembleari nulle. In particolare, sono da qualificare nulle: a) delibere prive degli elementi essenziali; b) le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume); c) le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea; d) le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; e) le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto. Debbono, invece, qualificarsi annullabili: a) le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea; b) le delibere adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; c) le delibere affette da vizi formali; d) le delibere assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea; e) le delibere genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; f) le delibere prese in violazione delle norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. Come le migliori voci della dottrina non hanno mancato di rilevare, la distinzione tra nullità e annullabilità delle deliberazioni assembleari non ha un mero sapore dogmatico determinando decisive conseguenze d'ordine pratico. In particolare, in punto di soggetti legittimati:, mentre la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, l'annullabilità può essere fatta valere dai condomini assenti, dissenzienti ed astenuti. In punto di rilevabilità giudiziale del vizio, mentre la nullità può essere rilevata d'ufficio dal giudice, l' annullabilità può essere rilevata solo su istanza di parte. Quanto ai termini di impugnazione, mentre l'azione di nullità, in quanto imprescrittibile, non è soggetta a decadenza, potendo, pertanto, essere fatta valere in ogni tempo, l'azione di annullabilità è soggetta a decadenza, potendosi adire l'autorità giudiziaria nel termine perentorio di trenta giorni decorrente dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.