Parti comuni, la prova contraria è nell’atto costitutivo del condominio

Tra le parti comuni spettanti ai proprietari delle singole unità dell'edificio condominiale rientrano, tra l'altro, le scale, i vestiboli, gli anditi ovvero comunque tutte le parti necessarie all'uso comune ed essenziali alla funzionalità del fabbricato e, quindi, anche gli annessi pianerottoli, passetti, corridoi, pur se posti in concreto al servizio di singole proprietà. Per sottrarre tali beni alla comproprietà dei condomini e dimostrarne l'appartenenza esclusiva al singolo proprietario è necessario un titolo contrario. Tale titolo, ha chiarito la Corte di cassazione con sentenza 13450/2016 depositata il 30 giugno 2016, relatore Antonio Scarpa, è rappresentato non già dall'atto di compravendita o di donazione delle singole unità immobiliari ma dall'atto costitutivo del condominio. Solo il negozio posto in essere da coloro che hanno costituito il condominio dell'edificio, rappresentando la fonte dei diritti dei condomini, è idoneo infatti a determinarne l'estensione e le limitazioni reciproche. Sulla base di tali considerazioni, la Cassazione ha rigettato il ricorso contro la sentenza della Corte d'appello di Bari che, conformemente al primo grado di giudizio, aveva accertato la natura condominiale di un corridoio al piano terreno, del quale era stata invocata la proprietà esclusiva. La Corte ha anche riaffermato che a nulla rileva, per escludere la natura condominiale del bene, la possibilità di ottenere le medesime utilità fornite dallo stesso attraverso il godimento di altre parti comuni: il corridoio resta comune anche se non costituisce l'unica via di accesso all'appartamento del vicino. Sulla base di analoghe motivazioni, la Cassazione, con sentenza 3473/2012, aveva dato torto al condòmino che aveva chiesto fosse accertata la proprietà esclusiva di una striscia di terreno ubicata davanti alla sua abitazione: la prova contraria alla presunzione di condominialità deve essere ricercata nel primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, essendo insufficienti a tal fine anche «le risultanze del regolamento condominiale e l'inclusione del bene medesimo nelle tabelle condominiali».