Sull’affitto di locali condominiali decide l’assemblea a maggioranza

L'art. 1108, terzo comma c.c., applicabile al condominio in virtù dell'espresso rinvio operato dall'art. 1139 c.c., dispone che è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore ai nove anni. Si evidenzia invece che nel caso in cui il Condominio intenda locare un bene comune precedentemente adibito ad una diversa destinazione, erano sorti due orientamenti in merito, ovvero l'uno secondo cui tale eventualità andrebbe ricondotta ad un'innovazione ex art. 1120 c.c., ed un altro che riteneva invece sufficiente la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136, secondo comma, c.c. Secondo l'orientamento della Corte di legittimità, si evidenzia però come, in tema di condominio, costituisce innovazione ex art. 1120 c.c. non ogni modificazione della cosa comune ma soltanto quella che alteri l'identità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una differente consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere (cfr. Cass., sentenze n. 2470/1997 e 3549/1989). La Suprema corte ha quindi affermato come la locazione per uso abitativo dell'appartamento condominiale in precedenza concesso ad un condomino per uso deposito non realizza un mutamento di destinazione nei termini sopra precisati ma soltanto una diversa utilizzazione che l'assemblea dei condomini può deliberare con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136, c.c. (cfr. Cass. sent. n. 8622/98). Dato peraltro che, secondo quanto esposto nel quesito, il locale de quo risulta già da alcuni anni locato a soggetti terzi al condominio, si ritiene che la facoltà del condominio di concedere in locazione detto locale alle condizioni espresse, con le limitazioni di cui al richiamato art. 1108 c.c. di non stipulare una locazione ultranovennale, rientri in un atto di ordinaria amministrazione ai cui fini risulta necessaria la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c. Si rileva inoltre come ex art. 1594 c.c. il conduttore ha facoltà di sublocare il bene locatogli, salvo patto contrario con il locatore.
Per quanto esposto e considerato,e posto che il locale oggetto del presente parere risulta già da alcuni anni concesso in locazione a terzi, si ritiene che il condominio possa legittimamente decidere di concederlo in locazione alle condizioni espresse, in quanto la facoltà per il conduttore di subaffittare il medesimo locale deriva direttamente dalla legge ex art. 1594 c.c., salvo che un espresso divieto non sia stato pattuito con il locatore.