Violando il diritto reale d'uso sul parcheggio la compravendita è parzialmente nulla

La normativa urbanistica ha posto un vincolo pubblicistico di destinazione nelle aree riservate ai parcheggi condominiali, inderogabile da parte di atti dei privati (si veda anche la Cassazione, sentenza 1221/2006). L'assunto è stato recentemente ribadito dalla Suprema Corte di Cassazione con la Sentenza n. 7065 del 2016 pubblicata in data 11 aprile 2016 in tema d'ampiezza dell'area su cui incide il vincolo per ciascuna delle unità immobiliari ubicate nel fabbricato (si veda anche l’articolo sul Quotidiano Condominio).
L'articolo 18 della Legge 6 agosto 1967 n. 765 (denominata Legge Ponte) ha infatti integrato la Legge Urbanistica (n. 1150 del 1942) con l'articolo 41 sexies, disponendo che «Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aeree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione». La legge 28 febbraio 1985 n. 47 (condono edilizio) ha poi precisato, in seno all'art. 26 comma 5, che «Gli spazi di cui all'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 del Codice Civile».
Il caso
Tizio vende a Caio una unità immobiliare provvista di vincolo pertinenziale per il parcheggio di cui alla citata Legge Ponte. La compravendita prevedeva segnatamente il trasferimento, oltre dell'appartamento, di ogni accessorio, accessione, dipendenza e pertinenza, così come pervenuto alla parte venditrice.
Questa aveva avuto modo di acquistare l'immobile nel 1972 direttamente dal costruttore, con un area destinata a parcheggio – inteso come vincolo pertinenziale – pari a mq 20,00 circa anziché 50,00 mq circa, stante la previsione originaria.
A quanto si legge in sentenza, la riduzione della pertinenza (per oltre 30 mq) è stata posta in essere fraudolentemente dal contratture con un atto pubblico di rettifica, stipulato poco prima della compravendita con Tizio (e, in quanto tale, è stata poi ceduta ad un terzo).
Il principio affermato
Nel fabbricato condominiale di nuova costruzione ed anche nelle relative aree di pertinenza, a ciascun immobile deve garantirsi, in forza della previsione normativa di cui alla citata “Legge Ponte”, il godimento della posizione per il parcheggio: nella misura di un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruito.
Nel caso in cui ciò non sia assicurato in favore del singolo conòomino, ed anzi vi sia un titolo contrattuale che attribuisca ad altri il relativo diritto d'uso, ovvero ne comprima im proprio in termini di estensione, possono discendere due effetti giuridici:
- da una parte, quello della nullità del contratto di compravendita, nella parte in cui sia omessa tale inderogabile destinazione (in tutta la sua ampiezza);
- dall'altra parte, si determina – ove occorrente nei presupposti - la integrazione “ope legis” del contratto successivo tramite riconoscimento di un diritto reale di uso di detto spazio in favore del condominio, nella misura corrispondente ai parametri della disciplina normativa applicabile per l'epoca dell'edificazione (Cass. civ. 17882/2003; 28950/2011)
Il vincolo legale in disamina è inquadrato dalla giurisprudenza di legittimità come una limitazione della proprietà privata.
Nel caso in cui si verifiche tale pregiudizio nel contratto di compravendita, lo stesso può essere fatto valere in giudizio, con l'assolutezza tipica dei diritti reali, anche nei confronti dei terzi che ne contestano l'esistenza e l'efficacia.
L'individuazione della pertinenza e gli effetti in caso di violazione
La dichiarazione della nullità parziale del contratto è però subordinata, a monte, dalla esatta individuazione del rapporto tra la superfice della area destinata a parcheggio e la volumetria del fabbricato.
L'onere probatorio, in tal caso, grava su chi lamenta la violazione in giudizio. Al fine, questi deve fare necessariamente riferimento al contenuto della concessione edilizia rilasciata al costruttore, e, dall'altra parte, è tenuto ad individuare l'area condominiale in cui è possibile esercitare il rispettivo diritto d'uso (ammessa che non sia stata alterata la relativa funzionalità - si pensi, al caso della realizzazione di un parco giochi in luogo dell'autorimessa condominiale).
Coerentemente con tale impostazione, la Suprema Corte con il provvedimento in disamina ha dichiarato la nullità parziale del contratto stipulato da Tizio e Caio, nella parte in cui dispose la violazione del vincolo a parcheggio rispetto al criterio della ampiezza. La dichiarazione di invalidità è stata estesa anche all'atto di rettifica posto in essere dal costruttore in favore del terzo. Tuttavia, al fine di consentire il ripristino dell'equilibrio del contratto tra le parti, il Giudice di legittimità ha rinviato la causa alla Corte di Appello.