Verbale d’assemblea generico o errato: ecco come rimediare

l’esposizione di fatti non rispondenti al vero nei verbali di assemblee condominiali integra una falsità ideologica in scrittura privata, penalmente non rilevante a norma dell’articolo 485 del Codice penale, che sanziona esclusivamente le falsità materiali in scrittura privata.

Invero, se è indubbio che la falsità commessa nel verbale dattiloscritto potrebbe costituire un artificio idoneo a indurre in errore una persona, manca tuttavia l’elemento dell’ingiustizia del profitto con altrui danno, poiché l’artificio dev’essere finalizzato proprio all’induzione in errore dell’altra parte, che per ciò dovrebbe determinarsi a un atto di disposizione patrimoniale che altrimenti non avrebbe deciso di effettuare.

Al fine di contestare la veridicità dei fatti riportati nel verbale di assemblea dei condòmini non è necessario proporre querela di falso, in quanto il verbale fornisce una prova meramente presuntiva della verità dei fatti che si affermano essere accaduti in assemblea (Tribunale di Genova, 21 luglio 2004, e Tribunale Milano, 31 marzo 2003). Spetta al condomino impugnare la deliberazione e provare che i fatti si sono svolti diversamente da quanto riportato.

La disciplina per la convocazione e lo svolgimento dell’assemblea di condominio è stabilita dal Codice civile, così come è stato modificato dalla riforma del condominio (legge 220/2012, che è entrata in vigore il 18 giugno 2013) .

Va innanzitutto precisato che il legislatore ha eliminato ogni riferimento al presidente dell’assemblea. La figura del segretario, invece, non è mai comparsa nelle disposizioni di legge. Tuttavia questi due ruoli sono ormai entrati nell’uso comune e la nomina viene solitamente effettuata dopo che l’amministratore, dando atto della regolarità della convocazione e del pervenimento del relativo avviso a tutti gli aventi diritto, ha fatto l’appello.

La stessa Cassazione ha però precisato che, poiché la nomina del presidente e quella del segretario non sono previste a pena di nullità delle deliberazioni dell’assemblea, quest’ultima è validamente costituita anche in assenza delle due figure in questione, purché sussista la maggioranza prescritta dalla legge (Cassazione, 27 giugno 1987, n. 5709).

Formalità essenziale

La redazione del verbale dell’assemblea costituisce comunque una formalità essenziale per la regolarità della stessa, in quanto, conformemente a quanto dispone l’articolo 1137 del Codice Civile, l’assenza ne comporterebbe l’impugnabilità per non avere i condòmini, anche quelli dissenzienti, la possibilità di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale di tutte le attività, al fine di assumere le iniziative che dovessero ritenere opportune (Tribunale di Taranto, sezione II, 15 marzo 2016).

La firma da parte del presidente, tuttavia, non è requisito per la validità del verbale stesso. Trova applicazione il generale principio della libertà delle forme. Nessuna rilevanza possono perciò assumere né la circostanza della mancata sottoscrizione del verbale d’assemblea da parte di tutti i condòmini, né, tantomeno, la mancata sottoscrizione di tale documento da parte del presidente dell’assemblea (Tribunale di Bari, sezione III, 10 giugno 2011).

Infatti, ciò che rileva è la redazione del verbale, non essendo legislativamente prevista la nomina di un presidente, né, correlativamente, essendo stabilito l’obbligo di sottoscrizione del verbale da parte sua (Tribunale di Genova, sezione III, 8 febbraio 2012).

Il contenuto

Il processo verbale - che, a norma dell’articolo 1136, ultimo comma, del Codice civile, dev’essere redatto e trascritto nel registro tenuto dall’amministratore - ha la funzione di documentare la valida costituzione dell’organo, la formazione e il contenuto della volontà condominiale espressa attraverso le assunte delibere. Secondo l’articolo 1130, primo comma, n. 7, del Codice civile, nel registro devono essere annotate le brevi dichiarazioni rese dai condòmini che ne hanno fatto richiesta.

Non vi è, infine, alcuna norma nella quale sia stabilito che il verbale di assemblea debba essere redatto contestualmente allo svolgimento dei lavori. Peraltro, anche la normativa vigente in tema di assemblea di società per azioni, nel prescrivere, all’articolo 2375 del Codice civile, che «il verbale deve essere redatto senza ritardo», lascia a contrario intendere che la sua redazione non dev’essere per forza contestuale in caso di condominio (Tribunale di Palermo, sezione II, 25 marzo 2015).

Il verbale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi verificati nel corso dell’assemblea, per cui spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare, contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel documento, provare di essere dalla parte della ragione (Cassazione civile, 12 agosto 2015, n. 16774).

Recentemente si è tenuta l’assemblea condominiale del palazzo in cui vivo. Il verbale è stato redatto dall’amministratore condominiale, che però non ha riportato una lunga serie di lamentele unanimi, espresse dai condòmini, sui problemi creati dalle forti emissioni (sia acustiche che olfattive) di un bar pizzeria che occupa l’intero piano terra. Che cosa si può fare per opporsi a questa verbalizzazione? Vorrei inoltre sapere se, in seguito alla situazione descritta, si è in presenza di una “semplice” scorrettezza da parte dell’amministratore, oppure se c’è motivo di contestazione da parte dei condòmini. Infine, è giusto che sia l’amministratore a tenere per sé la redazione del verbale (cui non ha certo proceduto durante il corso dell’assemblea)?

P. V. - mantova