La donazione comprende sempre bene principale e bene «servente»

La donazione di un immobile comprende, fino a prova contraria, bene principale e bene servente. Lo afferma la Cassazione (ordinanza n.8277 del 27 aprile 2016) affrontando una questione che si incentra sull'esame dell'atto di donazione di un immobile che, nel trasferire la titolarità di un immobile al donatario, non dispone alcunché in merito al trasferimento delle pertinenze del bene principale (terrazza a livello e scala). Sorgeva quindi una domanda: il donatario può rivendicare anche la titolarità delle pertinenze malgrado l'atto non contenga alcun riferimento e soprattutto il donatario può rivendicarne la proprietà e quindi il diritto di utilizzarle?
La Corte di Cassazione, con ordinanza n.8277 del 27 aprile 2016, offre quindi una risposta a tale domanda ed accogliendo il ricorso del proprietario di un appartamento al piano terra di un edificio, al quale viene precluso dal proprietario dell'appartamento del piano superiore la possibilità di utilizzare le scale condominiali ed una terrazza a livello, ha stabilito che l'eventuale omessa indicazione nell'atto di liberalità delle pertinenze del bene principale (terrazza e pensile al primo piano) non implica come conseguenza il fatto che il dante causa abbia voluto escluderle dalla donazione, pertanto al donatario non può esserne precluso il godimento. (Cass. civ. sez. VI, 27.4.2016, ord. n. 8277).
I Giudici della sesta sezione civile della Suprema Corte, approdano a tale conclusione, muovendo dall'applicazione al caso di specie del principio sancito dall'articolo 818 del codice civile, che in tema di regime delle pertinenze così recita “Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto. Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici . La cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale ”. Dall'interpretazione di tale norma, quindi, si evince che le pertinenze seguono le vicende del bene principale salvo che non sia stato diversamente disposto, e nessuna rilevanza può avere il fatto che nell'atto che trasferisce la titolarità del bene principale (appartamento al piano terra) le pertinenze (terrazza al primo piano e pensile) non siano state indicate in modo esplicito.
Chiarito tale aspetto è utile soffermarsi sui fatti di causa per comprendere pienamente il senso dell'ordinanza della Cassazione.
La vicenda
Tizio, proprietario di un appartamento al piano terra di un edificio donatogli dalla madre con donazione in conto di legittima, si vede negare dal proprietario dell'appartamento al piano superiore la possibilità di utilizzare la scala nonché una terrazza a livello situata a primo piano malgrado tali beni siano pertinenze dell'immobile di sua proprietà.
Convinto del fatto che tali beni siano pertinenze del suo appartamento cita in giudizio Caia (proprietaria dell'appartamento al primo piano) domandando l'accertamento del suo diritto di utilizzare una parte comune dello stabile (scala) nonché la condanna della convenuta alla rimozione delle opere che impediscono il libero accesso alla terrazza al primo piano. In primo grado il Tribunale ha respinto le richieste di Tizio ed impugnata tale sentenza dinanzi alla Corte d'appello, i giudici di secondo grado hanno accolto l'eccezione di inammissibilità sollevata dall'appellata (Caia).
Tizio, convinto della legittimità delle sue pretese e della violazione di norme di legge da parte della sentenza di primo grado, ha presentato ricorso per Cassazione impugnando tanto l'ordinanza della Corte d'appello che ha dichiarato il gravame privo di ragionevole probabilità di accoglimento.
L'ordinanza della Cassazione. I giudici di legittimità dopo aver respinto il ricorso nella parte in cui impugna l'ordinanza della Corte d'appello, d'altra parte hanno dichiarato fondato il ricorso per la parte in cui evidenzia che la sentenza di primo grado è affetta da vizio di legittimità.
A parere della sentenza il giudice di primo grado si è limitato ad interpretare esclusivamente l'atto di donazione e dopo aver preso atto che lo stesso non contiene alcun riferimento in merito al trasferimento delle pertinenze ha escluso che l'attore potesse vantare alcun diritto di godimento sulle stesse. In realtà tale decisione, secondo gli ermellini, non ha tenuto conto in alcun modo del principio sancito dall'art. 818 del codice civile secondo cui gli atti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze salvo che non sia diversamente disposto
La decisione
Osservano i giudici della sesta sezione civile della Suprema Corte che la sentenza di primo grado ha chiaramente violato non solo i principi sanciti dall'art. 818 del codice civile, ma ha disatteso anche un consolidato orientamento giurisprudenziale in materia secondo cui “Ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra bene principale e bene accessorio è necessaria la presenza del requisito soggettivo dell'appartenenza di entrambi al medesimo soggetto nonché del requisito oggettivo della contiguità, anche solo di servizio, tra i due beni, ai fini del quale è necessario che il bene accessorio arrechi una “utilità” al bene principale e non al proprietario di esso” Cass. civ. Sez. II, 10-06-2011, n. 12855.
Tale duplice accezione, soggettiva ed oggettiva del vincolo si riflette anche sul piano delle vicende genetiche ed estintive del rapporto fra bene accessorio e bene principale, le quali possono costituire l'effetto sia di un esplicito atto di destinazione del proprietario, sia del mutare delle caratteristiche strutturali e funzionali del bene secondario. Ne deriva che la natura pertinenziale della «res» può desumersi da un'espressa manifestazione di volontà del titolare dei bene, quanto dalla ricognizione per facta concludentia e circostanze obbiettive tali da far desumere una relazione funzionale tra bene principale e bene secondario. (Cass. civ. Sez. II, 02-08-2011, n. 16914).
Del resto, evidenza la sentenza della Cassazione in esame, non avendo il giudice di merito fatto riferimento a circostanze oggettive idonee a far presumere la sopravvenuta autonomia funzionale dei beni reclamati da Tizio ( terrazza e pensile al primo piano) essi devono ritenersi vincolati da un rapporto pertinenziale rispetto al bene principale anche se l'atto di donazione non dispone alcunché riguardo al loro trasferimento omettendo di menzionarli