Tabelle di proprietà e di ripartizione spese: attenzione alla confusione

Le tabelle di proprietà non sempre coincidono con quelle di ripartizione. L'errata utilizzazione pone a rischio la validità delle deliberazioni.
Le tabelle millesimali consentono la rappresentazione grafica dei rapporti di valore tra le diverse unità immobiliari collocate nel medesimo edificio, ai sensi dell'articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice cicile.
Queste, si dividono in diverse tipologie.
Partiamo dalla tabella di proprietà generale che oltre a servire per la corretta individuazione della costituzione dell'assemblea generale e la valida formazione dei quorum deliberativi, serve anche alla ripartizione delle spese generali come quelle relative al compenso dell'amministratore, della polizza globale fabbricati, della tenuta del conto corrente ecc.
Poi, abbiamo le tabelle diproprietà separata e si riferiscono a quei beni o servizi comuni la cui utilizzazione è destinata soltanto ad alcuni dei condòmini, in aderenza a quanto previsto dal terzo comma dell'art. 1123 del codice civile. Per fare un esempio, pensiamo alla tabella di proprietà separata della centrale idrica a servizio di una sola parte delle unità dell'edificio. Questa tabella oltre a servire ad inviduare la corretta costituzione dell'assemblea di gruppo e l'esatta individuazione dei relativi quorum deliberativi, serve anche alla ripartizione delle spese di manutenzione dell'impianto.
Le tabelle di ripartizione, invece, servono esclusivamente alla ripartizione delle spese e giammai alla costituzione dell'assemblea o alla formazionedei quorum deliberativi.
Infine, abbiamo le tabelle di ripartizione differenziata, che servono soltanto a ripartire le spese in ragione di un maggiore o minore utilizzo di un dato bene o servizio o in ragione di una possibile contabilizzazione di determinati consumi come acqua e combustibili.
Il caso delle scale e dell'ascensore è emblematico. In base al nuovo articolo 1124 c.c., questi impianti sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono (proprietà separata) e la spese è ripartita tra essi per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (ripartizione differenziata). La prima tabella, quella relativa al valore delle proprietà, servirà anche alla corretta indiviuazione del quorum costitutivo dell'assemblea di gruppo e alla formazione dei quorum deliberativi, mentre la seconda servirà soltanto alla ripartizione della seconda metà delle spese.
Accade spesso che l'amministratore disponga agli atti di un'unica tabella, data dalla media delle due. Questa tabella potrà servire sclusivamente alla ripartizione del 100% della spesa, ma non potrà e non dovrà essere utilizzata per la costituzione dell'assemblea di gruppo e per l'individuazione dei quorum deliberativi, pena l'annullabilità delle deliberzioni adottate per vizio di formazione.
Anche il caso del lastrico esclusivo richiede molta attenzione. Non è raro, infatti, commettere l'errore di utilizzare la tabella di ripartizione che annovera con 333,33 millesimi l'incidenza del terzo della spesa a carico di chi ne ha l'uso esclusivo, per determinare la corretta costituzione dell'assemblea e del quorum deliberativo, occorrendo invece al riguardo la tabella di proprietà del lastricato.
L'errore, dunque, sta nell'assegnare a chi ha l'utilizzo eclusivo del lastricato un voto pari a 333,33 millesimi che, al contrario, rappresenta soltanto la sua quota di contribuzione alle spese e giammai la quota di valore della proprietà.
Francesco Schena