Termoregolatori in condominio, con quali quorum si vota?

La legge 220 dell'11 dicembre 2012 ha cambiato le regole dettate dal codice civile in materia di condominio e, con l'occasione, sono state rivisti anche i quorum costitutivi e deliberativi ovvero le maggioranze necessarie per deliberare in assemblea. Il Legislatore, però, si è lasciato sfuggire l'occasione per disciplinare l'argomento in maniera organica, eliminando una serie di norme speciali che continuano a disciplinare la materia con conseguente difficoltà, per gli operatori, di stabilire quale sia la norma effettivamente applicabile al caso concreto. Il problema è particolarmente evidente quando si parla di risparmio energetico.

La legge 10/1991
Quando si parla di risparmio energetico, l'attenzione si focalizza sulla legge 10 del 9 gennaio 1991, “Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia”. L'articolo 26, ai comma 2 e 5, come vedremo tra poco, non brilla certamente per la sua chiarezza espositiva anche perché, contenendo una serie di rinvii ad altre disposizioni, rende necessario un coordinamento da parte dell'interprete chiamato ad operare concretamente.

In presenza di un attestato energetico
Il comma 2 stabilisce che «Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio».
Tale comma contiene un preciso rinvio all'articolo 1 della legge 10/1991 che, peraltro, appare alquanto “fumoso” in quanto detta delle norme di principio in materia di riduzione del consumo di energia.
In definitiva, sembrerebbe che gli interventi volti alla riduzione del consumo energetico individuati attraverso un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica devono essere approvati, sia in prima, che in seconda convocazione, con il 50%+1 degli intervenuti e almeno 334 millesimi.
Il punto focale, quindi, sarebbe rappresentato dalla necessità di una relazione predisposta da un tecnico abilitato che potrebbe essere rappresentata o da un attestato di prestazione energetica ovvero da una diagnosi energetica. Tali documenti dovrebbero attestare la necessità di procedere alla realizzazione delle opere su cui l'assemblea è chiamata a deliberare e, possibilmente, dovrebbero essere redatti in maniera tale da fornire ai condòmini un quadro chiaro ed esauriente della situazione anche in relazione ai costi da sostenere per la realizzazione dell'impianto ed ai risultati attesi, anche in termini economici.

Se manca la relazione del tecnico
Esaminiamo ora il comma 5 dell'art. 26 che, dal suo canto, prevede «per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile».
In questo caso, sotto certi aspetti, la situazione si complica in quanto abbiamo un doppio rinvio ad altre norme. L'articolo 1120 cod. civ., infatti, stabilisce che «i condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto […] 2) le opere e gli interventi previsti [...] per il contenimento del consumo energetico degli edifici [...] nonché per la produzione di energia [...]» rinnovabile.
Esaminiamo allora l'articolo 1136 cod. civ. che stabilisce:
«L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio».
A questo punto si pone un problema: l'articolo 26, comma 5, della legge 10/1991 contiene un rinvio al comma 2 dell'articolo 1120 cod. civ.. Ma tale norma si riferisce solo alle assemblee di prima convocazione che, normalmente, vanno deserte, mentre nulla dice in relazione a quelle di seconda convocazione, disciplinate dal terzo comma. Personalmente, riterrei che si tratta di una delle solite “sviste” del nostro Legislatore e che, quindi, si debba comunque fare riferimento ai comma 1, 2 e 3 dell'articolo 1120 cod. civ.
Di conseguenza, ove l'assemblea sia chiamata a deliberare su innovazioni relative a sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore, secondo il codice civile, il quorum costitutivo (ovvero le maggioranze richieste per la corretta costituzione dell'assemblea) in prima convocazione, sarebbe pari ai 2/3 del valore dell'edificio e al 50%+1 dei partecipanti al condominio. Per quorum deliberativo, sarebbe necessaria la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
In seconda convocazione, il quorum costitutivo sarebbe pari ad 1/3 del valore dell'intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio. Il quorum deliberativo richiederebbe la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 334/1000.

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