La pertinenza si «perde» solo in base al titolo esplicito o alle condizioni oggettive

I beni pertinenziali restano «asserviti» all'immobile principale, salvo che colui che ne dispone non lo dichiari esplicitamente o che le condizioni oggettive dei beni rendano necessaria la loro separazione. Una recente sentenza della Sesta Sezione della Corte di Cassazione, in particolare la numero 8277 del 27 Aprile 2016, ha chiarito la disciplina delle pertinenze nell'ordinamento.
Nel caso in analisi un soggetto riceveva in donazione dalla madre un appartamento sito al piano terra di un condominio. Agiva però in giudizio contro la proprietaria di un'abitazione soprastante, accusandola di essersi appropriata di alcuni beni (in particolare una scala, una terrazza ed un pensile) che sarebbero stati beni pertinenziali e asserviti al proprio appartamento.
Sia il Tribunale che la Corte d'Appello negavano la sua richiesta, affermando come nel testo della donazione la madre non avesse esplicitamente incluso i suddetti beni pertinenziali, ma solo l'appartamento, di fatto manifestando una volontà di non includere detti beni nella donazione.
La Cassazione, con la sentenza sopra menzionata, di fatto negava recisamente le considerazioni dei giudici dei precedenti gradi di giudizio, evidenziando come la base della disciplina delle pertinenze sia dettata nel sistema italiano dall'articolo 818 del Codice Civile, che afferma al primo comma che «gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto»
Secondo la Suprema Corte, quindi, la costituzione del vincolo pertinenziale tra bene principale e accessorio interviene in presenza di due criteri: il primo, di natura soggettiva, consisterebbe nella «titolarità omogenea della cosa principale e della pertinenza, le quali devono appartenere ad un unico proprietario, legittimato a disporre anche separatamente dei due beni», mentre il secondo – oggettivo – riguarda la «circostanza che la cosa pertinenziale risulti, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali destinata in modo durevole al servizio od ornamento della cosa principale».
Afferma, ancora, la Cassazione che la costituzione di una pertinenza può avvenire tanto in forma esplicita (ad esempio in un atto di vendita), quanto in via tacita, se i beni hanno le caratteristiche strutturali e funzionali sopra evidenziate.
Resta da interrogarsi sulle vicende estintive del rapporto pertinenziale.
In sostanza viene meno il rapporto pertinenziale tra bene principale e accessorio qualora il proprietario ne disponga separatamente (ad esempio vendendo la casa e tenendo per sé il garage) oppure quando venga meno la relazione di asservimento del bene accessorio a quello principale.
Ora, nel caso concret, nessuna delle due circostanze veniva in essere e la parte resistente assumeva l'estinzione del rapporto pertinenziale tra i beni accessori (scale, terrazza e pensile) e l'appartamento, solamente in virtù del fatto che nel testo della donazione i beni pertinenziali non fossero stati citati.
In conclusione, quindi, la Suprema Corte dichiarava inammissibile il ricorso proposto, e rinviava ai giudici di merito per una nuova decisione, sostenendo l'impossibilità di eliminare il vincolo tra beni principali e pertinenziali solo per l'omissione dell'elencazione degli stessi nel contratto di donazione dell'appartamento.
La Cassazione, infatti, chiariva che quando un bene principale viene ceduto, i beni pertinenziali se non vengono esplicitamente esclusi o oggettivamente viene meno la loro funzione, sono automaticamente parte del negozio giuridico e seguono le sorti del bene principale.