L’accesso agli studi professionali nel condominio va sempre garantito

L'accesso ai locali commerciali all'interno del condominio deve rimanere agevole.
La chiusura con un cancello del viale d'accesso al condominio, operato anche nelle ore diurne, impedisce il libero ingresso ed il transito agli inquilini ed ai loro ospiti, ciò nonostante la consegna delle chiavi, che crea disagio anche e soprattutto agli immobili in condominio destinati ad esercizio commerciale.
Infatti, specie durante le ore giornaliere, sono più frequenti i contatti con la clientela e i fornitori - oltre che per il personale - che devono pertanto accedere con facilità all'immobile.
È pur vero che ciò configura un legittimo esercizio del diritto di proprietà, anche al fine di impedire l'accesso al condominio ai non aventi diritto, tuttavia, una tale facoltà incontra un limite che è quello di non creare eccessivi disagi al proprietario del fondo dominante.
Di ciò tiene conto la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 7406, pubblicata dalla seconda sezione civile il 14 aprile 2016, chiamata a giudicare in merito ad una questione attinente le corrette modalità di utilizzo di una servitù di passaggio.
La proprietaria di un appartamento chiamava in giudizio il condominio ubicato nelle vicinanze, per sentirlo condannare al risarcimento dei danni cagionati, a seguito della chiusura con un cancello di un viale centrale a quattro palazzine, sul quale gravava una servitù di passaggio che l'originario costruttore si era obbligato a costituire, dopo aver venduto parte del terreno.
La condòmina aveva concesso in locazione il proprio appartamento a uno studio professionale ma, tuttavia, dopo la chiusura del cancello e le reiterate lamentele del conduttore, ha dapprima dovuto ridurre il canone di locazione e, successivamente, dopo la sospensione dei pagamenti, acconsentire al recesso anticipato del medesimo conduttore, abbuonandogli anche una mensilità, per evitare un giudizio di risarcimento del danno.
Ciò posto, nonostante la consegna delle chiavi di apertura del cancello, evidenziava di non essere riuscita ad assicurare un normale godimento del bene locato, con tutte le conseguenze sopra dette.
Il Tribunale di Roma rigettava la domanda, tuttavia, in sede di gravame, la Corte d'Appello capitolina, condannava il condominio al risarcimento del danno cagionato all'attrice.
Il giudice di seconde cure, infatti, evidenziava come la chiusura con un cancello della via d'accesso allo stabile dell'attrice, anche nelle ore diurne, impediva il libero accesso ai terzi visitatori dei condòmini ovvero degli inquilini.
Ha ritenuto altresì che, la circostanza relativa alla consegna delle chiavi, comunque comportasse un disagio, in particolar modo agli immobili a destinazione commerciale, come quello dell'istante, visti i frequenti contatti con clienti e personale dipendente, al quale, specie di giorno, l'accesso doveva essere reso senza dubbio più facilitato.
Afferma, quindi, «se costituisce una facoltà per il proprietario del fondo servente quella di apporre un cancello e di tenerlo chiuso al fine di impedire l'accesso ai non aventi diritto, tale facoltà deve comunque essere esercitata a condizione che dalla stessa derivino minimi e trascurabili disagi al proprietario del fondo dominante. Nella fattispecie, la consegna solo della chiave non lasciava inalterate le preesistenti condizioni di comodo esercizio del diritto di passaggio, in quanto sarebbe stata necessaria a tal fine l'installazione di un citofono ovvero di un altro dispositivo automatico di apertura sull'ingresso di viale …., essendo necessario garantire l'accesso ai terzi anche nell'orario di chiusura diurna del cancello».
Da ciò la tutela della posizione della proprietaria del fondo dominante, con il diritto della stessa ad ottenere il risarcimento del danno.
Il ragionamento della Corte capitolina, viene ampiamente condiviso dal giudice di legittimità nella ricordata sentenza, a nulla valendo neppure l'eccezione relativa al cambio di destinazione d'uso, da abitativo a commerciale, operato dall'attrice con riguardo all'appartamento per cui è causa, eccepito dal condominio in sede di ricorso per la cassazione della sentenza.
Ricorda la Corte di Cassazione come: «premesso che Io stesso ricorrente riconosce l'intervenuta regolarizzazione di tale trasformazione dal punto di vista urbanistico, in ogni caso, poiché la causa del danno è stata individuata nella lesione dei diritti del titolare del fondo dominante, deve escludersi che la mera trasformazione in oggetto abbia determinato di per sé un aggravamento della servitù a carico del titolare del fondo servente, in quanto i maggiori disagi scaturenti dall'apposizione del cancello e dalla sua chiusura anche nelle ore diurne risultano idonei a configurarsi anche laddove l'immobile avesse conservato la sua originaria destinazione, essendo parimenti menomata la facoltà di libero accesso per eventuali visitatori, così come garantita con l'originaria configurazione del diritto di servitù».
Pertanto, il ricorso del condominio deve essere rigettato e lo stesso condannato al pagamento delle spese processuali del grado di giudizio.