Condominio

SPORTELLO MEDIAZIONE - 6. Mediazione e appalto

di Federico Ciaccafava

Dopo la conclusione di un contratto di appalto avente ad oggetto l'esecuzione di alcuni lavori nell'edificio condominiale, il condominio committente lamenta la cattiva esecuzione degli interventi realizzati. Si chiede se, prima di agire in giudizio nei confronti dell'appaltatore, è tenuto o meno ad esperire il tentativo di conciliazione innanzi ad un organismo di mediazione.
Per risolvere il quesito è necessario procedere alla qualificazione della lite al fine di stabilire se la stessa rientri o meno tra quelle controversie in materia condominiale che scontano ex lege il previo obbligatorio esperimento del procedimento di mediazione. Infatti, ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis, del D.lgs. n. 28/2010, “chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio [..] è tenuto, assistito dall'avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione [..]”. Inoltre, secondo quanto dispone l'art. 71-quater disp. att. cod. civ., “per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice”.. Ora, proprio in virtù del citato art. 71-quater disp. att. cod. civ., si ritiene che la controversia relativa all'impugnazione di un contratto di appalto in ambito condominiale non sia ascrivibile alla materia condominiale in quanto non rientra nel perimetro normativo segnato dal legislatore, non involgendo la stessa la violazione o l'errata applicazione delle sopracitate norme relative alla disciplina del condominio negli edifici. Tale controversia, infatti, oltre ad attenere a disposizioni codicistiche diverse – gli artt. 1655 e ss. cod. civ. contenenti la disciplina del contratto di appalto – è ascrivibile alla “materia condominiale” soltanto in senso lato: ovvero in quanto il condominio è una delle parti in causa. Sotto tale profilo, è quindi lo stesso dato normativo a smentire una possibile lettura in chiave estensiva del dettato codicistico tale da annettere anche tutte quelle controversie in cui il condominio figuri come contendente che si opponga ad un soggetto terzo. Ne consegue che il condominio potrà agire in giudizio nei confronti dell'appaltatore senza dover preliminarmente esperire il procedimento di mediazione. Qualora tuttavia il giudice ritenga che la controversia sia invece soggetta alla mediazione obbligatoria, il rimedio previsto dal legislatore non suscita particolari problemi. Il giudice adito, infatti, ai sensi del già richiamato art. 5, comma 1-bis del D.lgs. n. 28/2010, fisserà una nuova udienza dopo la scadenza del termine di durata legale del procedimento – previsto in tre mesi – assegnando contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione.

Riferimenti normativi
Decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, art. 5
Disp. att. cod. civ. art. 71-quater

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