Sottotetto: proprietà in base al titolo o, in subordine, alla funzione svolta

L'appartenenza del sottotetto si determina sulla base del titolo o, in mancanza,
in base alla funzione svolta.
La sentenza della Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione numero 6143 del 30 marzo 2016 stabilisce un importante principio di diritto condominiale.
Nel caso in questione, in particolare, la Suprema Corte era stata chiamata a decidere su un caso di appropriazione di un sottotetto in condominio.
Il proprietario di un appartamento sito all'ultimo piano (che si affermava proprietario anche del sottotetto soprastante) aveva, infatti, depositato ricorso verso un altro condomino che aveva eseguito opere e istallazioni nel sottotetto in oggetto.
Il succitato proprietario, quindi, aveva agito ai sensi dell'articolo 1168 del Codice Civile, domandando al giudice una tutela per lo spossessamento del bene.
La controparte, di contro, aveva resistito in giudizio affermando in primis la carenza di titolo di proprietà relativo al sottotetto da parte della controparte e – in seconda battuta – sottolineando che data la carenza dei requisiti di legge per l'abitabilità, quel sottotetto non potesse avere alcuna funzione per la parte avversaria.
La Corte di Cassazione, confermando quanto già specificato dai giudici di merito, aveva dato ragione al condomino ricorrente sulla base dei principi di seguito richiamati.
In prima battuta la Cassazione affermava che l'appartenenza del sottotetto, stante la sua assenza dal novero delle parti comuni di cui all'articolo 1117 del Codice Civile, deve essere determinata “in base al titolo e in mancanza alla funzione cui esso è stato destinato in concreto”.
L'assenza di titolo formale di proprietà in capo al condominio proprietario dell'ultimo piano, quindi, non comportava l'automatico abbandono dello stesso delle proprie valide pretese sul sottotetto, dato che esso – in concreto – era asservito alla funzione di isolare l'appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall'umidità proveniente dal tetto.
Affermava infatti il Giudice di legittimità che “il sottotetto è da considerare pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano, allorché assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, fungendo da camera d'aria isolante”.
Tale affermazione, inoltre, era basata sul principio che il sottotetto in questione, non essendo dotato di abitabilità a causa dell'insufficiente altezza, non avrebbe consentito la sua utilizzazione come vano autonomo.
In caso contrario, infatti, ossia in caso il sottotetto sia utilizzabile anche astrattamente come vano autonomo “la sua appartenenza va determinata in base al titolo”.
Nel caso analizzato dalla sentenza, quindi, la Corte confermava la decisione di appello che aveva riconosciuto come il sottotetto fosse asservito al condomino proprietario dell'appartamento sito all'ultimo piano dello stabile affermando che “ogni qualvolta una unità immobiliare priva del requisito dell'abitabilità svolga una funzione di coibentazione in favore dell'appartamento sottostante, essa sia da considerare pertinenza indipendentemente dal fatto che sia suscettibile di utilizzazione separata rispetto all'appartamento sottostante”.
Alla luce dei principi evidenziati dalla sentenza in commento, quindi, si può affermare che – in caso di proprietà controversa su un sottotetto – in prima battuta occorrerà sincerarsi del fatto che questo possa essere utilizzato come vano autonomo.
In caso di risposta positiva, difatti, la proprietà dello stesso potrà essere esclusivamente determinata per mezzo di un valido titolo.
Qualora, invece, la risposta fosse negativa e quindi (per caratteristiche fisiche) il sottotetto non possa essere considerato come vano soggetto a fruizione autonoma, allora la proprietà dello stesso – in assenza di titolo – potrà anche essere determinata mediante la funzione alla quale lo stesso è stato destinato in concreto.
Si noti che la funzione in concreto potrebbe anche essere a favore dell'intero condominio e quindi, in mancanza di titolo, “poichè il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio, essenziali per la sua esistenza (suolo, muri maestri, tetto, etc.) o necessarie all'uso comune (androne, scale, etc.) la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., n. 1, è applicabile solo nel caso in cui il vano risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di interesse condominiale”.
Si può quindi affermare che, in mancanza di titolo, se il sottotetto è asservito all'uso della generalità dei condomini, questo appartiene al condominio come parte comune ai sensi dell'articolo 1117 del Codice Civile.