Condominio

Tabelle millesimali modificabili a maggioranza anche se «contrattuali»

di Silvio Rezzonico

Anche le tabelle millesimali predisposte dal costruttore di un condominio, approvate dall'unanimità dei condomini ed allegate al regolamento condominiale (tabelle a carattere “contrattale”) possono essere rettificate per errore o modificate per sopravvenuti mutamenti dello stato dei luoghi, con le maggioranze qualificate di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c. ovvero, in sede giudiziale, anche nell'interesse di uno solo dei condomini che ponga tali presupposti a fondamento della domanda.
È questo il principio espresso dalla Seconda Sezione Civile del Tribunale di Cagliari con la sentenza del 10 febbraio 2016, chiamata a pronunciarsi sull'azione promossa da una condòmina che chiedeva giudizialmente la rettifica delle tabelle millesimali a carattere contrattuale che, inter alia, prevedevano, nella tabella generale di proprietà, l'imputazione di alcuni millesimi relativi al lastrico solare di proprietà condominiale e, nella tabelle di ripartizione delle spese per la sua manutenzione e riparazione, l'imputazione alla condomina di un terzo dei millesimi benché ella non godesse dell'uso esclusivo.
Il Condominio si è costituito in giudizio contestando le domande dell'attrice e affermando che tali tabelle millesimali venivano applicate da oltre un trentennio senza che nessuno avesse mai mosso contestazioni.
Il Tribunale ha affermato che l'art. 69 disp. att. c.c., così come modificato dal legislatore della riforma del condominio, prevede oggi espressamente che i valori espressi nelle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati , anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, c.c. (ossia maggioranza degli intervenuti e almeno cinquecento millesimi) quando risulti che sono conseguenza di un errore (oltre che nell'ipotesi di mutamento delle condizioni dell'edificio per sopraelevazione, incremento di superficie, incremento o diminuzione delle unità immobiliari) e che, in difetto, il singolo condomino è titolato ad agire per la rettifica giudiziale, convenendo in giudizio in condominio.
Il Tribunale ha rigettato l'eccezione del Condominio secondo il quale per oltre trent'anni le tabelle in uso erano state applicate senza contestazioni, sulla base del fatto che l'art. 69 disp. att. c.c. attribuisce il diritto alla rettifica delle tabelle in ogni tempo.
In forza di tali principi, il Giudice sardo ha accolto la domanda della condòmina, statuendo che, poiché il lastrico solare risultava di proprietà e di uso comune e non esclusivo, doveva essere rettificata sia la tabella generale che prevedeva l'imputazione alla condòmina di alcuni millesimi per il lastrico solare sia la tabella per la ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico stesso che vedeva la partecipazione della medesima nella misura di un terzo in erronea applicazione dell'art. 1126 c.c.
A latere del merito della decisione, occorre segnalare che il Tribunale di Cagliari, nonostante abbia proceduto ad un attento e interessante excursus sull'evoluzione giurisprudenziale e normativa in punto modifica delle tabelle millesimali, non ha espresso il proprio convincimento in ordine all'incidenza della riforma del condominio sul quadro giurisprudenziale precedente. Ancora recentemente, infatti, sono state pubblicate sul Quotidiano del Condominio due pronunce (Tribunale di Milano del 22.12.2015; Tribunale di Lucca del 23.12.2015;) rese ad un solo giorno di distanza l'una dall'altra, le quali hanno dato risposte diametralmente opposte alla domanda se, a seguito della modifica dell'art. 69 disp. att. c.p.c., le tabelle millesimali – in generale, e dunque al di fuori dei casi specifici di erroneità o mutate condizioni dell'edificio – possano (rectius, debbano) essere modificate all'unanimità (come parrebbe intendere il nuovo art. 69 disp. att. c.p.c.) o a maggioranza (come aveva affermato la Corte di Cassazione con la sentenza 14487/2010). Il Giudice sardo ha senza dubbio rispettato il disposto dell'art. 112 c.p.c. in ordine alla c.d. corrispondenza tra il “chiesto” e il “giudicato”, ma si è persa l'occasione per fornire un altro tassello alla soluzione del tema.

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