SPORTELLO MEDIAZIONE - 3. L’impugnazione delle delibere condominiali

Si chiede se l'impugnazione delle delibere assunte dall'assemblea dei condomini rientrino o meno tra le controversie “condominiali” soggette al previo esperimento del procedimento di mediazione. Inoltre, in caso di risposta affermativa, se la domanda di mediazione determini anche l'interruzione del termine di impugnazione.

Per rispondere ai quesiti, è necessario prendere in esame il quadro normativo di riferimento. Quest'ultimo è costituito tanto dalla stessa disciplina dettata dal codice civile in tema di condominio negli edifici, quanto dalla normativa che, in attuazione della delega legislativa, ha introdotto nel nostro ordinamento il procedimento di mediazione, ovvero il D.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, recante appunto attuazione dell'art. 60 della legge 18 giugno 2009, n. 69, in materia di mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali. Tanto premesso si osserva che, ai sensi dell'art. 71-quater, comma 1, disp. att. cod. civ., le controversie in materia di condominio, soggette al procedimento di mediazione, sono quelle “derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice..” Secondo l'interpretazione della disposizione, pacificamente condivisa anche in dottrina, tra le liti che possono essere ricomprese nell'ambito di applicazione della citata norma figura anche quella relativa all'impugnativa delle delibere adottate dall'assemblea dei condomini la cui disciplina è dettata dall'art. 1137 cod. civ. Da ciò consegue che, nel caso in cui un condomino intenda impugnare una delibera assembleare, è tenuto, ai sensi del combinato disposto dell'art. 5, comma 1-bis del D.lgs. n. 28/2010 e dell'71-quater, comma 1, disp. att. cod. civ., ad esperire il procedimento di mediazione quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale. In altri termini, ove si intenda impugnare una delibera dell'assemblea condominiale, in tanto è possibile rivolgersi al giudice per ottenerne l'eventuale annullamento, in quanto venga previamente esperito il tentativo di mediazione volto ad una composizione bonaria della vertenza. In difetto, infatti, la domanda giudiziale subirà la sanzione dell'improcedibilità. Ora, nel caso in cui si scelga di esperire il tentativo prima di agire in giudizio, per rispondere al secondo quesito, occorre prendere in esame anche altre disposizioni. In particolare, a norma del già richiamato 1137, comma 2, cod. civ., contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni; tale termine decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. Inoltre, ai sensi dell'art. 5, comma 6, del D.lgs. n. 28/2010, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale dal momento della comunicazione alle altre parti; dalla stessa data, prescrive la disposizione, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale presso la segreteria dell'organismo. Dal complesso delle richiamate disposizioni emerge quindi che, in caso di impugnazione di delibera assembleare, la comunicazione al Condominio della domanda di mediazione entro i trenta giorni decorrenti dalla data di deliberazione – per i condomini dissenzienti o astenuti – o dalla data di comunicazione del verbale contenente la deliberazione – per i condomini assenti – è idonea ad impedire la decadenza per una sola volta. In caso di insuccesso della conciliazione, la domanda giudiziale dovrà, sempre a pena di decadenza, essere proposta nei trenta giorni successivi al deposito - presso la segreteria dell'organismo adito per la mediazione - del processo verbale con il quale il mediatore dà atto dell'esito negativo della procedura conciliativa.

Riferimenti normativi
Cod. Civ. artt. 1137
Disp. att. cod. civ. art. 71-quarter
Decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, art. 5
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