Quando viene ceduto il 20% delle unità in nuda proprietà

di Rezzonico Silvio

25 Marzo 2016

La domanda

Un venditore ha venduto in un condominio la nuda proprietà di unità immobiliari in percentuale totale maggiore del 20% sia come numero che come millesimi, riservandosi l'usufrutto totale (a tempo, fino al 2021) e con effetti giuridici immediati ed economici dalla riunione dell'usufrutto alla nuda proprietà.
Negli atti di vendita si è assunto l'onere di tutte le spese di qualsiasi natura (ordinarie, straordinarie, derivanti dalla natura condominiale, anche fiscali etc) fino alla riunione dell'usufrutto alla nuda proprietà, ricevendo la delega a partecipare alle assemblee, con diritto di voto anche in deroga a quanto previsto dall'art. 67 del codice civile. Per la doppia eccedenza del 20% altri condomini possono contestare la validità delle assemblee e relative delibere, in particolare per quanto concerne le spese di straordinaria manutenzione, di pertinenza del nudo proprietario, ma in questo caso sostenute contrattualmente dall'usufruttuario?

Da L'Esperto Risponde

Il mandato permanente a partecipare con diritto di voto a tutte le assemblee - fino alla consolidazione dell'usufrutto con la nuda proprietà - può ritenersi ammissibile solo se limitato agli atti di ordinaria amministrazione, a norma dell'art. 1708 che recita: “il mandato generale non comprende gli atti che eccedono l'ordinaria amministrazione, se non sono indicati espressamente”.
Peraltro, l'art. 67, primo comma, disposizioni di attuazione c.c. - per il quale “ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale” - non è derogabile neanche da un regolamento contrattuale, come risulta dall'art. 72 disposizioni di attuazione c.c., secondo cui i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69 c.c.
Le delibere assembleari, che non si attengano a tali principi, possono essere impugnate ex art. 1137 C.C.

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