L'esperto rispondeCondominio

La maggioranza per installare i contabilizzatori

di Pontanari Paola

La domanda

Il 29/4/16 nel mio condominio composto da 276 U.I. è stata indetta una assemblea straordinaria per la scelta di un fornitore per l'installazione di contabilizzatori di calore e il progetto di ripartizione calore come da norma tecnica UNI 10200. la legge 10/91 art. 26 comma 5 stabilisce che l'assemblea decide a maggioranza in deroga agli art. 1120 e 1136 del cc. Vi chiedo, Quante teste devono presentarsi delle 276 U.I. perché l'assemblea sia valida? la maggioranza (50+1)degli intervenuti decide?

Da L'Esperto Risponde

La Legge n. 10/91, rubricata “norme per l'attuazione del piano energetico in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia”, all'art. 26, 5° comma, individua le maggioranze necessarie al fine di rendere valide le deliberazioni relative “all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato”. Al riguardo occorre, altresì, precisare che l'art. 28, 2° comma, della Legge n. 220/2012 – che ha integrato e novellato le norme in materia di condominio – ha modificato il 5° comma dell'art. 26 della legge n. 10/91 con riferimento al quorum deliberativo, il quale adesso statuisce che “per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'art. 1120 cod. civ.”. A sua volta, il novellato art. 1120, 2° comma, cod. civ. prevede che “i condomini, con la maggioranza indicata dal 2° comma dell'art. 1136 cod. civ., possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto [omissis]”.
Tuttavia, in tema di assemblea condominiale, innanzitutto, è bene distinguere tra quorum costitutivo – necessario affinché l'assemblea dei condomini sia, appunto, validamente costituita con la presenza di un certo numero di partecipanti – e quorum deliberativo – necessario affinché le deliberazioni, dopo aver accertato la regolare costituzione dell'assemblea, possano essere validamente adottate.
Il quorum costitutivo è diverso nel caso in cui si faccia riferimento alla prima o alla seconda convocazione. Infatti: (i) in prima convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio; (ii) in seconda convocazione, invece, l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell'intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio.
Sicché, nel caso da lei prospettato, per la valida costituzione dell'assemblea (ossia in merito alle “teste” presenti) in prima convocazione sarà necessario un numero di almeno 138 condomini che rappresentino almeno i 666/1000. Invece, in seconda convocazione, sarà necessario un quorum più basso, ossia almeno 92 condomini che rappresentino almeno i 333/1000.
Sicché, dopo aver validamente costituito l'assemblea (in prima o seconda convocazione), la delibera potrà essere validamente assunta se sarà votata dalla maggioranza degli intervenuti (ossia almeno la metà) che, a sua volta rappresenti almeno i 501/1000. Tuttavia, resta inteso che, in seconda convocazione, benché l'assemblea sia stata validamente costituita con la presenza di 92 condomini pari a 333/1000, ciò non sia sufficiente a raggiungere il quorum deliberativo di almeno 501/1000.

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