L'esperto rispondeCondominio

Edificio con appartamenti con ingressi autonomi su strada

di Pontanari Paola

La domanda


Un edificio di n. 32 appartamenti con tutti ingressi indipendenti su strada, salvo 3 scale separate (anch'esse con accesso su strada) che servono n. 4 appartamenti ciascuna e un garage di pertinenza dello stesso edificio di n. 7 posti auto (di cui solo alcuni dei condomini sono proprietari) ha l'obbligo della costituzione del condominio? In sostanza a parte le tre scale ognuna con accesso su strada che sbarcano su di un pianerottolo comune su cui si affacciano 4 appartamenti (al disotto del numero minimo di 9 per la costituzione del condominio) il resto del condominio non si comporta come un complesso di case a schiera? Ha comunque l'obbligo del condominio?

Da L'Esperto Risponde

Prima di tutto, occorre chiarire che cosa s'intende per “condominio” e quando esso viene ad esistere.

Il condominio è quella complessa situazione di diritto, in cui a beni di proprietà esclusiva dei partecipanti al condominio si accompagnano parti dell'edificio in proprietà comune, di cui ogni condomino è comproprietario pro-indiviso per la quota corrispondente al valore della propria unità immobiliare secondo le tabelle millesimali approvate dall'assemblea condominiale. Le parti comuni dell'edificio sono legate a quelle in proprietà esclusiva da un rapporto necessario e perpetuo di accessorietà senza le quali le seconde non potrebbero esistere. Al riguardo, si precisi che l'esistenza del condominio non dipende dal numero dei “condomini”, potendo anche esistere il cd.”condominio minimo” - composto da due soli proprietari. Ciò che, invece, rileva a seconda del numero dei condomini è la disciplina concretamente applicabile laddove, ad esempio, a seconda del numero dei condomini si renderà necessaria ed indispensabile la nomina dell'amministratore di condominio. Si ricordi che la Legge n. 220/12, con il novellato art. 1129 cod. civ., ha innalzato il numero minimo di condomini necessari alla nomina obbligatoria dell'amministratore, infatti il precedente limite era più di quattro (quindi l'obbligo scattava dal quinto condomino), quello attuale è più di otto (quindi l'obbligo scatta dal nono condomino).

Anche nell'ambito dell'edificio da Lei rappresentato, vi saranno infatti beni o spazi che, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, devono necessariamente considerarsi di proprietà di tutti i condomini. Queste entità trovano un'elencazione abbastanza esaustiva nell'art. 1117 c.c., dal cui testo se ne possono desumere in modo chiaro tanto la tipologia quanto la funzionalità.

Il condominio, quindi, viene ad esistere ipso iure et de facto per il semplice frazionamento di un fabbricato in più unità abitative, in regime di proprietà esclusiva di diversi soggetti. Non occorre, dunque, un atto formale costitutivo per realizzare un condominio, ma basta il suo semplice frazionamento e l'attribuzione a distinti soggetti delle singole proprietà esclusive. Al riguardo, si è espressa la Suprema Corte di Cassazione, che ha stabilito che “la nascita di un condominio di edificio non postula un formale atto costitutivo dell'assemblea, ma si verifica pleno iure et de facto con la costruzione di un nuovo edificio sul suolo comune, ovvero col frazionamento da parte dell'unico proprietario o comproprietario pro indiviso di un edificio già esistente, i cui piani o porzioni di piano vengono attribuiti a soggetti diversi in proprietà esclusiva(…) ossia viene ad esistere per la sola circostanza che la proprietà di piani o di porzioni di piano di un medesimo edificio, appartenga a più titolari in proprietà esclusiva, a prescindere dalla circostanza che non vi siano locali comuni e che esistano distinti ingressi” (Cassazione Civile, Sezione II, 04/06/2008, n.14813).

Da quanto appena esposto – e non avendo, comunque, molto be chiara la configurazione strutturale dell'edificio di cui sopra - si può pacificamente affermare che il condominio viene ad esistenza per la sola circostanza che la proprietà di piani o di porzioni di piano di un medesimo edificio, appartenga a più e diversi titolari in proprietà esclusiva, con la conseguenza che le spese per la gestione e/o manutenzione dei beni comuni (così come indicati dall'art. 1117 cod. civ. o dai titoli di proprietà o dal regolamento condominiale) dovranno essere regolate secondo le norme dettate in materia condominiale.

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