SPORTELLO MEDIAZIONE - 2. Quali sono le controversie «condominiali»

A norma dell'art. 5, comma 1-bis, del D.lgs. n. 28 del 2010, il “condominio” figura nell'elenco delle materie per le quali, ai sensi dell'art. 5 del D.lgs. n. 28 del 2010, il legislatore, in caso di controversia, richiede il previo obbligatorio esperimento del tentativo di mediazione quale condizione di procedibilità della relativa domanda giudiziale. Tanto premesso, un tema di notevole interesse anche per gli evidenti risvolti in chiave di prassi applicativa, è costituito dall'esatta e corretta individuazione della controversie che, qualificate come “condominiali”, debbono necessariamente scontare il preventivo percorso extragiudiziale della procedura compositiva. A differenza delle altre controversie soggette al rito della mediazione, per la materia in esame soccorre uno specifico dato normativo, dal quale, pertanto, occorre muovere per la corretta impostazione e definizione della questione. Infatti, l'art. 71-quater disp. att. cod. civ. – norma introdotta dall'art. 25 della legge di riforma dell'istituto condominiale, la ben nota legge 11 dicembre 2012, n. 220 in vigore dal giugno 2013 – fissa l'ambito di applicazione del procedimento di mediazione obbligatoria proprio con riferimento alle liti condominiali. Recita testualmente la richiamata disposizione: “..Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice..”. La norma limita il perimetro delle controversie condominiali assoggettabili alla mediazione, circoscrivendolo alle sole liti che derivano dalla violazione o errata applicazione delle disposizioni: (i) in primo luogo, del libro III, titolo VII, capo II, del codice civile (si tratta del gruppo di disposizioni ricomprese tra gli artt. da 1117-1139 cod. civ.); (ii) in secondo luogo, degli articoli 61-72 delle disposizioni di attuazione del codice civile (si tratta delle disposizioni che integrano il dettato codicistico del condominio negli edifici). Dall'esame della disposizione si evince che il legislatore si è orientato verso una interpretazione restrittiva del novero applicativo delle liti condominiali, ritenendo soggette al procedimento di mediazione le sole controversie a prevalente carattere reale ricomprese nel circoscritto ambito normativo. Come osservato, si tratta delle vertenze che hanno ad oggetto immediato questioni insorte unicamente tra condomini o tra condomini e condominio involgenti questioni riguardanti l'utilizzo delle cose comuni e l'osservanza del regolamento di condominio; per tali liti viene propriamente in evidenza la questione condominiale, con consequenziale esclusione di vertenze involgenti profili soggettivi e rapporti intercorrenti o intercorsi tra il condominio ed i terzi. (Masoni, R.). Quest'ultime, qualificabili in termini di controversie condominiali soltanto in senso lato, secondo una interpretazione estensiva del disposto dell'art. 71-quater disp. att. cod. civ. che, pur auspicata e sostenuta da parte della dottrina, risulta allo stato attuale collidere decisamente con la lettera della legge, restano fuori del perimetro applicativo. Si pensi, a titolo esemplificativo, a tutte le liti nelle quali il condominio si contrappone ad un soggetto terzo, come nel caso di una controversia insorta nel quadro di un contratto di appalto o di somministrazione stipulato dal condominio con una impresa, o, ancora, ad una causa derivante da una responsabilità extracontrattuale con un soggetto terzo. Secondo l'interpretazione accreditata, sono inoltre ricomprese tra liti soggette al rito della mediazione obbligatoria anche quelle attinenti alla responsabilità ed agli obblighi dell'amministratore condominiale. Sotto tale ultimo aspetto, tuttavia, per espressa previsione normativa – cfr., art. 5, comma 4, del D.lgs. n. 28 del 2010 – restano esclusi, data la loro natura camerale, i procedimenti di revoca dell'amministratore di condominio disposta dell'autorità giudiziaria in presenza di gravi irregolarità ex art. 1129, comma 11, cod. civ. Quanto alle controversie relative al pagamento delle spese condominiali, pur essendo le stesse certamente riconducibili alla materia condominiale, restano sottratte alla condizione di procedibilità nella misura in cui sono trattate con il procedimento monitorio. Infatti, come osservato, in virtù di quanto dispone l'art. 5, comma 4, del D.lgs. n. 28 del 2010 nel procedimento d'ingiunzione la condizione di procedibilità opera solo nell'eventuale fase del giudizio di opposizione e solo dopo la pronuncia sulle eventuali istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecutorietà (F. Cuomo Ulloa). Infine, non avendo lo stesso natura cautelare ed urgente, non può ricomprendersi tra le ipotesi di esclusione del procedimento di mediazione contemplate dall'art. 5, comma 3, del D.lgs. n. 28 del 2010 il procedimento sommario di cognizione pacificamente ritenuto applicabile o addirittura auspicabile, per la linearità della trattazione o dell'istruzione, anche alle cause condominiali (Celeste A.). Da ciò discende che, al pari della altre liti, risultano suscettibili di mediazione anche le controversie in materia condominiale tanto nel caso in cui le stesse vengano, successivamente, portate all'attenzione del giudicante nelle forme del processo ordinario di cognizione, sia che vengano proposte, per scelta tecnica del difensore, nelle forme semplificate del rito sommario di cognizione.
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. artt. 1117-1139
Disp. att. cod. civ. artt. 61-72
Decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, art. 5
Cod. Proc. Civ. artt. 633 – 702-bis
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