Il doppio binario per la maggioranza in assemblea

La normativa condominiale presenta una peculiarità, nel computo delle maggioranze, del tutto esclusiva, come ha avuto modo di riconoscere la Cassazione (sentenza 19131/15 ) nel momento in cui attribuisce rilevanza sia alle quote millesimali che ai soggetti, prevedendo un sistema “binario” ove sono necessari entrambi i quorum al fine della regolarità della deliberazione.
Se il computo delle quote non presenta problemi, può diventare problematico il computo dei presenti qualora un soggetto non sia solo condomino esclusivo, ma partecipi anche ad altre comunioni nello stesso caseggiato; la fattispecie, che si presenta con più frequenza nei piccoli centri urbani, dove i successori del costruttore detengono ancora proprietà nei caseggiati, solleva il problema se il succitato soggetto possa manifestare il proprio voto unitariamente per tutte le titolarità, o possa votare anche quale rappresentante delle altre comunioni; è principio consolidato che un condomino, ancorché titolare di più unità immobiliari, possa manifestare un solo voto per presenza, o tramite delega.
I principi alternativamente applicabili al fine di risolvere la questione sono: il principio di identità, ed il principio di influenza.
Secondo il principio di identità, rappresentano un solo condomino le comunioni aventi identica struttura, ad esempio più comunioni legali matrimoniali o più comunioni ereditarie provenienti da medesimo asse, valgono per un singolo voto, mentre devono considerarsi diverse, e distinte posizioni, le comunioni con strutture diverse.
Secondo il principio di influenza, invece, il condomino sarà considerato esprimere un'unica posizione in quelle situazioni nelle quali potrà vantare un quota uguale o superiore alla metà considerando che chi detiene la maggioranza di quote assume le decisioni e, nella comunione paritaria di due soggetti, ciascuno ha la facoltà di decidere e, in caso di conflitto, decide il giudice, in sede di volontaria giurisdizione.
La Cassazione, peraltro, con la Sentenza 2853/16 ha stabilito, in materia di costituzione di servitù per destinazione del padre di famiglia, che la suddetta servitù non sorga qualora i due fondi non appartenessero ad un'unico proprietario, bensì ad un proprietario e ad una comunione, ancorché il primo faccia parte della seconda.La suddetta decisione, pertanto, parrebbe avallare la tesi dell'identità più che quella dell'influenza; le servitù per destinazione del padre di famiglia costituiscono il nucleo giuridico più risalente del condominio (tale era considerato, nel codice civile del 1865, il condominio) partendo dal presupposto che, ogni edificio appartiene, in origine, ad un solo titolare, le parti comuni rimangono asservite alle private con la prima vendita. Da quanto sopra esposto, l'assetto “prediale” tra titolarità esclusiva e parte comune, non può che presentare rilevanza di identità tra fondi, in caso di individuazione della figura di condomino (così come non si forma un condominio tra due soggetti diversi, così non vi è identità di condòmino tra due entità differenti).
Ci si trova in presenza di un conflitto apparente di norme, quelle sulla parte statica del condominio, che rappresenta interfaccia con i diritti reali (di genesi più arcaica), che richiederebbe la piena identità, e quelle sulla parte dinamica (relativa al funzionamento degli organi) che dovrebbe prediligere il criterio dell'influenza.
Al fine di tentare di dirimere la questione, è necessario individuare la finalità del legislatore nella previsione del sistema binario; il sistema binario di computo condominiale costituisce un compromesso tra il voto cd. politico, che è unitario, e quello economico, che è proporzionale alla titolarità economica, e ciò al fine di garantire, a favore del singolo soggetto, il diritto di utilizzare il bene per quella che è la sua destinazione. La maggioranza millesimale, pertanto, presenta una valenza oggettiva, del diritto del condomino sulla parte comune, quella personale, una valenza soggettiva.
Quello che vuole evitare il legislatore è che la preponderanza del proprietario di più immobili possa prevaricare i diritti dei singoli soggetti (Cassazione, sentenza 19131/15) e ciò confligge con il criterio di “identità” che permetterebbe ad un singolo, partecipante di maggioranza a più comunioni tutte differenti, di governare, da solo, il condominio.
Non si può eslcudere che, in seguito, la Cassazione non possa applicare il criterio di influenza alle servitù per destinazione, vista l'implicita volontà dell'originario titolare alla disposizione dei fondi.