Condominio

SPORTELLO MEDIAZIONE - 1. La mediazione in condominio

di Federico Ciaccafava

Il “condominio” rientra nell'elenco di materie per le quali, ai sensi dell'art. 5 del D.lgs. n. 28 del 2010, il legislatore, in caso di controversia, richiede il previo obbligatorio esperimento del tentativo di mediazione quale condizione di procedibilità della relativa domanda giudiziale. Tradotto in termini pratici, ciò significa che tutte le volte in cui insorge una lite condominiale, prima di rivolgersi al giudice, le parti in contesa sono obbligate a percorrere la via della mediazione. La mediazione infatti è proprio l'attività svolta da un terzo imparziale – il mediatore – e finalizzata ad assistere due o più soggetti nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia.
Per le controversie in materia di condominio la domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento di mediazione il Condominio partecipa nella persona dell'amministratore. Fin dal primo incontro innanzi al mediatore e per tutta la durata del procedimento, l'amministratore, sia come parte istante, sia come parte chiamata, deve essere assistito da un avvocato. Per essere legittimato a prendere parte al procedimento di mediazione l'amministratore è tenuto a munirsi di una delibera dell'assemblea dei condomini la quale deve essere adottata con un “numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio”.
La stessa deliberazione dovrà anche contenere il conferimento dell'incarico al difensore che, come detto, deve obbligatoriamente assistere l'amministratore per l'intero corso del procedimento di mediazione. Qualora i termini di comparizione davanti al mediatore non consentano di assumere la delibera assembleare, il mediatore dispone, su istanza dell'amministratore, idonea proroga della prima comparizione. Considerato che il responsabile dell'organismo adito, oltre alla designazione del mediatore, fissa il primo incontro tra le parti non oltre trenta giorni dal deposito della domanda di mediazione, il caso previsto e disciplinato dal legislatore è piuttosto frequente. Ne consegue che al primo incontro – soprattutto se il Condominio assume le vesti di convenuto – su richiesta dell'amministratore, il mediatore fisserà un nuovo termine per la celebrazione del primo incontro calibrandolo sui tempi tecnici necessari per convocare l'assemblea ed ottenere nell'adunanza l'autorizzazione che consente all'amministratore di ricevere l'investitura dei condomini per partecipare al procedimento.
L'assemblea dei condomini riveste inoltre un ruolo decisivo anche per quanto riguarda l'approvazione dell'accordo conciliativo che, segnando il successo della mediazione, pone fine alla controversia tra le parti in lite. La legge infatti prevede che la proposta di mediazione debba essere approvata anche in tale ipotesi con la maggioranza qualificata, ovvero con un “numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio”. La legge ha poi cura di specificare che la predetta proposta si intende comunque non accettata se in sede assembleare non viene raggiunta la prescritta maggioranza legale.
Il legislatore contempla infine un'ulteriore ipotesi. Si tratta del caso in cui, pur non raggiungendo le parti un accordo, il mediatore può o addirittura deve – qualora le parti gliene facciano concorde richiesta – formulare una proposta di conciliazione. Pur essendo il contenuto della proposta di esclusiva pertinenza del mediatore, quest'ultimo è tenuto ad informare le parti delle possibili conseguenze che il rifiuto della stessa determina in ordine al pagamento delle spese di giudizio. In particolare, la proposta di conciliazione è comunicata alle parti per iscritto, le quali devono esprimere entro sette giorni e sempre per iscritto l'eventuale accettazione od il rifiuto, con la decisiva precisazione che la mancata risposta alla formulata proposta è considerata equivalente ad un rifiuto della stessa. Avuto riguardo alla brevità del predetto termine, la legge prevede che all'amministratore venga concesso il tempo necessario per convocare l'assemblea consentendo in tal modo a quest'ultima di esprimersi in merito alla proposta di conciliazione. A tal fine, anche in questo caso, la legge specifica che il mediatore fissi il termine per la proposta di conciliazione avuto riguardo alla necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare.
Riferimenti normativi:
Disp. att. cod. civ. art. 71-quater
Decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, artt. 1 - 5 - 8 - 11 – 13
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