L’amministratore può chiedere al costruttore i danni per i vizi dei balconi

L'amministratore è pienamente legittimato ad agire contro il costruttore per richiedere il risarcimento dei danni subiti dai condomini per la presenza di gravi difetti nei balconi, indipendentemente dal fatto che i vizi riguardino le parti ritenute comuni in ragione dalla funzione estetica o le parti di proprietà esclusiva.
È questa l'importante precisazione contenuta nella motivazione della sentenza della Cassazione n.1990/2016.
Nel caso in questione un'impresa di costruzioni veniva condannata dal Tribunale a risarcire i danni ad un condominio anche per rilevanti difetti ai balconi causati dalla mancata realizzazione di adeguata impermeabilizzazione che aveva determinato il passaggio dell'acqua piovana attraverso la soletta di cemento armato.
Questa decisione veniva confermata dalla Corte d'Appello che, come aveva fatto il giudice di primo grado, ha individuato gli interventi ritenuti necessari ad eliminare i vizi lamentati, considerando unitariamente i balconi, cioè senza distinguere parti private e parti comuni.
Di conseguenza, contro tale decisione l'impresa ricorreva in Cassazione, continuando a sostenere, fra l'altro, il difetto di legittimazione dell'amministratore almeno per quelle parti costituenti un prolungamento dell'unità immobiliare.
In buona sostanza si voleva sostenere che l'amministratore può agire per compiere gli atti conservativi solo delle parti comuni dell'edificio, mentre per le parti esclusive se il condomino non gli conferisce specifica procura speciale ad agire in suo nome e conto per i gravi difetti della propria unità immobiliare, non può far nulla in merito.
Del resto è vero che si distinguono i vari elementi che compongono i balconi per riconoscerne la proprietà esclusiva o la proprietà condominiale a seconda della funzione assolta.
Secondo la giurisprudenza, infatti, competono al proprietario dell'unità immobiliare dalla quale si accede al balcone le spese relative al piano di calpestio ed alla parte interna del balcone, mentre gravano sul condominio tutte le spese che concernono gli elementi esterni dei balconi, cioè quegli elementi che, concorrendo a conferire all'edificio le proprie caratteristiche estetiche ed architettoniche, vengono considerate parte integrante della facciata e, quindi, una parte comune dell'edificio.
Questi principi, però, come ha sottolineato la Cassazione, che ha respinto il ricorso dell'impresa, non possono trovare applicazione quando gli interventi sulle parti esclusive dei balconi sono la necessaria conseguenza degli interventi sulle parti comuni degli stessi.
In ogni caso la giurisprudenza è ormai arrivata ad affermare la legittimazione dell'amministratore del condominio a promuovere l'azione per gravi difetti, a tutela indifferenziata del caseggiato nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivino da vizi relativi alle parti comuni dell'immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini (come ad, esempio, il parapetto interno o il pavimento).