Il quesito: il condominio è responsabile della coibentazione del tetto

Da Condominio24

In un condominio con impianto di riscaldamento centralizzato, a seguito dell'adozione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione del calore, si sono adottati nuovi criteri di riparto della spesa, stabiliti da un termotecnico e conformi alla normativa vigente. Adottando i nuovi criteri di riparto, l'appartamento dell'ultimo piano ha una spesa di riscaldamento doppia rispetto a quella dello scorso anno, calcolata sulla base dei millesimi. Il condòmino interessato chiede che il tetto condominiale , vecchio di 40 anni, venga isolato a spese di tutti i codomini. Il Condominio è obbligato ad eseguire i lavori di isolamento del tetto? Come deve essere ripartita la spesa ?

Risposta
Con la coibentazione del tetto si ottiene un duplice fine, ovvero un minor spreco “generale” di energia e, conseguentemente, un risparmio di spesa per i costi di energia da parte del proprietario dell'immobile sottostante.
La coibentazione può quindi essere considerata come un intervento da effettuarsi su una parte comune dell'edificio volta al contenimento del consumo energetico, anche se a beneficiarne risulta soprattutto il proprietario del sottotetto.
In base a quanto stabilito dall'articolo 26, comma 2, della legge n. 10/1991 (così come modificato dall'art. 27, comma 22, legge n. 99 del 2009, poi dall'art. 28, comma 1, legge n. 220 del 2012) anche la scelta di effettuare interventi di tal specie può essere presa in assemblea con la maggioranza degli intervenuti e con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Laddove si riesca a raggiungere tale deliberazione, la relativa spesa deve essere ripartita in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo l'edificio sia composto da più tetti. In tal ultimo caso, alla spesa dovranno concorrere i soli condomini che traggono utilità dal tetto interessato dai lavori.
Posto che per una risposta esaustiva risultano necessariamente indispensabili ulteriori elementi, non desumibili dal solo quesito, si precisa però come il condominio risulta comunque responsabile della manutenzione dei beni comuni e dei possibili danni che gli stessi possano arrecare ai singoli condomini.
Nel quesito viene precisato come a seguito dei lavori effettuati il condòmino dell'ultimo piano risulta aver avuto un incremento di spesa di riscaldamento pari al doppio rispetto a quanto pagato in precedenza. Detta conclusione potrebbe infatti far desumere il cattivo stato di conservazione del tetto, o meglio il cattivo stato di isolamento dello stesso.
Si evidenzia infatti che la giurisprudenza ha avuto modo di affermare che « La riconducibilità dei danni subiti da un appartamento all'accertata cattiva coibentazione del tetto, fonda la responsabilità del Condominio che, avendo l'effettiva disponibilità fisica e giuridica sulla cosa, deve vigilarla, custodirla e mantenerne il controllo, in modo da impedire che produca danni a terzi, in quanto la responsabilità del custode si configura in colui che ha la custodia della cosa per i danni prodotti dalla cosa stessa per il suo intrinseco dinamismo, indipendentemente dalla ricerca di un nesso causale fra il comportamento del custode e l'evento.» (cfr. Trib. Milano Sez. X, 28-02-2005)