Condominio

In giudizio si va solo contro il proprietario che non paga

di Silvio Rezzonico e Maria Chiara Voci

Se uno o più condòmini non pagano le spese per la fruizione dei servizi comuni, l’amministratore può di regola rivalersi, attraverso l’azione giudiziaria, esclusivamente nei confronti dei legittimi proprietari degli immobili. Nel caso specifico, nonostante le oggettive difficoltà dovute al luogo di residenza del proprietario, il decreto ingiuntivo dovrà quindi essere indirizzato all’ex marito della signora che occupa l’alloggio. Il marito, dopo avere saldato i debiti con il condominio, potrà comunque rivalersi sulla ex moglie per ottenere a sua volta il rimborso.

Il principio è stato ribadito dalla Corte di cassazione con la sentenza 5035 del 2002, la quale, ribaltando la decisione del Tribunale di Salerno, ha affermato che, «in caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale».

Il principio su cui ruota la decisione è quello dell’apparenza, di cui non vi è traccia espressa nel Codice civile, ma che si può riassumere in “ciò che può sembrare, ma in realtà non è”. Nella fattispecie, la ex moglie abita da molto tempo nell’alloggio, paga abitualmente le spese condominiali e, con tutta probabilità, partecipa anche alle riunioni di condominio. Per questi motivi l’amministratore potrebbe scambiarla per la reale proprietaria dell’immobile, pur essendo in realtà soltanto una “condomina apparente”.

Per non sbagliare, prima di adire le vie legali, l’amministratore è quindi tenuto a verificare l’anagrafe condominiale (ex articolo 1130, n. 6, del Codice civile: «L’amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro 60 giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi 30 giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili».

Due sentenze della Cassazione (la 2616 e la 8824 del 2015) hanno inoltre ribadito che, in presenza di coniugi separati, qualora il giudice abbia assegnato alla mogliel’immobile di proprietà del marito, spetta sempre a quest’ultimo, unico interlocutore dell’amministratore, il pagamento delle spese di condominio, E lo stesso vale per l’avviso di convocazione all’assemblea, da recapitare al legittimo proprietario dell’alloggio e non a chi ne fruisce. Allo stesso tempo, il giudice, dopo avere assegnato la casa del marito a moglie e figli (configurandosi in tal modo un diritto di godimento personale e gratuito sull’immobile), può stabilire, salvo diversi accordi, che chi occupa l’appartamento debba quantomeno pagare le spese di manutenzione ordinaria, oltre a utenze quali luce, gas, riscaldamento.

Restano invece a carico del proprietario le spese relative alla manutenzione straordinaria. Secondo la Cassazione (sentenza 18476 del 19 settembre 2005), «l’assegnazione della casa coniugale esonera l’assegnatario esclusivamente dal pagamento del canone, cui altrimenti sarebbe tenuto nei confronti del proprietario esclusivo o (in parte qua) del comproprietario dell’immobile assegnato, onde, qualora il giudice attribuisca ad uno dei coniugi l’abitazione di proprietà dell’altro, la gratuità di tale assegnazione si riferisce solo all’uso dell’abitazione medesima (per la quale, appunto, non deve versarsi corrispettivo), ma non si estende alle spese correlate a detto uso (ivi comprese quelle, del genere delle spese condominiali, che riguardano la manutenzione delle cose comuni poste a servizio anche dell’abitazione familiare), onde simili spese vanno legittimamente poste a carico del coniuge assegnatario (Cassazione 3 giugno 1994, n. 5374)».

Un appartamento, all’interno di un condominio, è di proprietà di un italiano residente all’estero. L’alloggio è occupato ormai da molto tempo dalla sua ex moglie, che da qualche mese non paga le quote spettanti relative alle spese condominiali. Viste le evidenti difficoltà, in termini di tempo e costi, di agire contro il legittimo proprietario dell’immobile, è possibile per il condominio ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti della signora e provare a recuperare le quote fino a oggi anticipate dal resto dei condòmini, che risultano tuttora in regola con i pagamenti?

m. c. - verona

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