Il creditore del condominio si difende cercando soluzioni nelle pieghe della normativa

L'attuazione pratica delle disposizioni e dei meccanismi contenuti nella legge 220/12 ha evidenziato come la pretesa creditoria maturata dal fornitore nei confronti del Condominio rischi di rimanere non soddisfatta. In base all'articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile «i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l'escussione degli altri condomini». Il creditore del condominio, pertanto, ottenuto il titolo, ottenuti dall'amministratore i dati dei morosi (anche utilizzando la procedura d'urgenza di cui all'articolo 700 del Codice di procedura civile), deve agire esecutivamente in danno dei singoli morosi. E solo dopo aver esaurito tutte queste azioni - o dimostrato l'incapienza del patrimonio del moroso – può aggredire il “virtuoso” per il credito non ancora soddisfatto.
Il creditore, potendo agire esecutivamente contro i singoli morosi solo per la rispettiva quota millesimale è, così, costretto, prima di aggredire i virtuosi, a promuovere ed esaurire tante azioni esecutive quanti sono i morosi. Una volta arrivato al condomino virtuoso, però, non solo non potrà richiedere il rimborso di tutte le spese sostenute per le precedenti azioni esecutive, ma soprattutto potrà agire solo ed unicamente entro il limite delle quote dovute in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà (si segnala come alcuni autori ritengano, invece, che il virtuoso risponda per l'intera quota del moroso).
Ammesso e non concesso che un creditore abbia il coraggio, il tempo e il denaro per intraprendere questo tortuoso percorso, lo stesso è comunque insidioso in quanto sussistono ancora questioni irrisolte o comunque dibattute come per esempio: la necessità o meno di notificare anche al moroso il titolo in precedenza già ritualmente notificato al condominio (per la Cassazione, sentenza 177/2012 e il Tribunale di Napoli, sentenza del 12 marzo 2012e non è necessaria una nuova notifica; di avviso contrario ancora la Cassazione, sentenze 1289/12 e 23693/11 e il Tribunale di Nocera Inferiore, sentenza del 30 aprile 2014); l'identificazione del moroso: si tratta del condòmino moroso relativamente e limitatamente a quel singolo fornitore o colui che è genericamente moroso nei confronti del condominio? E ancora, nel caso in cui i condòmini siano tutti morosi o tutti virtuosi o se manca l'amministratore, trova comunque applicazione l'articolo 63 delle Disposizioni?
Nella legge 220/12 si trovano però anche elementi che dovrebbero rendere il creditore più tranquillo nella contrattazione con il condominio; infatti: 1) l'amministratore ha l'obbligo, in base all'articolo 63 delle Disposizioni, di fornire i dati dei condòmini morosi al creditore che ne faccia richiesta e pertanto il creditore è liberato dall'onere di dover provvedere autonomamente al reperimento di queste informazioni, indispensabili per l'azione giudiziale; 2) l'amministratore ha l'obbligo, in base all'articolo 1129 del Codice civile, di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio. L'amministratore, pertanto, ben può evitare o comunque anticipare l'azione giudiziale del creditore, ponendo in essere tempestivamente le azioni a tutela del credito del condominio così da estinguere l'obbligazione contratta verso il terzo fornitore; 3) in base all'articolo 1135, n. 4 del Codice civile: «in caso di opere di manutenzione straordinaria e innovazione, l'assemblea deve preventivamente costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori (…) e il fondo può essere costituto in relazione ai singoli pagamenti dovuti». Non sono, però, rari i casi in cui il fondo viene deliberato ma materialmente non costituito o i cui denari sono utilizzati per spese differenti o aggrediti da altri creditori del Condominio; 4) In base all'articolo 1129, n. 7 del Codice civile l'amministratore deve far transitare le somme ricevute sul conto corrente: per quanto i commentatori abbiano - e continuino a farlo – escluso la pignorabilità del conto corrente, la giurisprudenza (Tribunale di Milano, sentenza del 27 maggio 2014 e di Reggio Emilia del 15 maggio 2014) ha chiaramente optato per la pignorabilità, con ovvi effetti positivi per il creditore.
Per completezza si ricorda come, anche nella realtà condominiale, nei casi in cui è la legge stessa a qualificare l'obbligazione come solidale (articolo 2055 del Codice civile) il creditore ben può richiedere l'intero importo al singolo condomino (responsabilità in base all'articolo 2043 del Codice civile per fatto doloso/colposo che cagioni ad altri un danno ingiusto; o in base all'articolo 2051 del Codice civile: risarcimento del danno causato da cose in custodia) ma si tratta di ipotesi chiaramente residuali.