Con i contabilizzatori la vecchia tabella non è più utilizzabile

L'obbligo non esiste ancora, ma già fanno litigare le valvole termostatiche per la contabilizzazione individuale del calore, di cui tutti gli alloggi italiani con riscaldamento condominiale saranno tenuti a dotarsi a partire dal 31 dicembre prossimo.
A Milano il condomino di uno stabile, nei cui appartamenti il sistema a contatore era stato già reso operativo nell'autunno 2012, fa causa al condominio e la vince (sentenza 14486/2015, pubblicata il 17 dicembre 2015) perché, a valvole installate, invece di vedersi presentare, in sede di assemblea di approvazione del consuntivo, un riparto delle spese di riscaldamento basato sui reali consumi, gli era stato applicato il “vecchio” metodo della divisione pro quota in base ai millesimi di proprietà, sicché aveva impugnato la delibera. Che il Tribunale di Milano ha in effetti giudicato illegittima nella voce inserita appositamente in consuntivo e annullata.
Nel condominio erano stati fatti importanti lavori di manutenzione, ordinaria e straordinaria. Nell'occasione era stato ristrutturato l'ex locale caldaia, con la posa di una nuova centrale termica a metano, inaugurata nel novembre 2012. Nello stesso autunno erano stati installati in tutti gli alloggi i sistemi di termoregolazione a contatore. Peccato che nessun rilievo dei consumi individuali fosse poi operato - da parte di chi ne era incaricato per conto del condominio - fino al novembre dell'anno dopo.
Succede che il consuntivo 2012 venga calcolato in base alle “classiche” tabelle millesimali, nonostante i due mesi finali dell'anno già con le valvole almeno tecnicamente operative (solo il riparto 2013 verrà regolarmente effettuato sulle letture individuali).
Secondo i giudici il sistema di termoregolazione era pronto dall'autunno 2012, dopo il rifacimento della centrale termica: “da quel momento potevano e dovevano essere rilevati i consumi effettivi delle singole unità per procedere al riparto in modo aderente al reale utilizzo del sistema di riscaldamento”. Non è stato ritenuto minimamente rilevante quale fosse la modalità di riparto in precedenza utilizzata nel condominio, “superata dalle modifiche innovative della centrale termica, e della installazione delle valvole”. Ne consegue che da quel momento la spesa non si poteva più ripartire per millesimi di proprietà, scattando il meccanismo della contabilizzazione individuale: spesa incardinata sui consumi reali, previa rilevazione. La circostanza che in questo caso il proprietario non risiedesse nell'alloggio, sfitto, dunque con consumi pari a zero, non è stata ritenuta minimamente influente.
La sentenza milanese è entrata nel merito anche di un altro dei punti caldi innescati dalla riforma del condominio (L 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013): la costituzione di fondi speciali. Qui ne erano stati costituiti tre, a specifico titolo: sinistri da liquidare, locazioni passive, riordino centrale termica. I tre fondi erano stati inseriti in consuntivo alla voce “passività”, e quindi al condomino era stata addebitata la quota di spettanza. Ricorso ai giudici anche contro questo passaggio del consuntivo, che ha visto di nuovo soccombente il condominio: nel caso di specie il consuntivo non forniva elementi utili a “individuare con sufficiente chiarezza e intelligibilità la destinazione di tali fondi”. Anche sul punto è stato ritenuto irrilevante che in passato si fosse sempre fatto così.
Jada C. Ferrero
Silvio Rezzonico