Il quesito: riparazioni al terrazzo che copre due scale distinte

Da L’Esperto Risponde

In un condominio la terrazza di proprietà condominiale copre interamente tutti gli appartamenti sottostanti suddivisi in due scale distinte. Si deve procedere al rifacimento della guaina della metà della superficie della terrazza che copre in linea d'aria solo alcuni appartamenti. Alcuni condomini ritengono che la spesa va ripartita solo tra gli appartamenti sottostanti l'area interessata dal rifacimento della guaina, per altri la riparazione parziale di un manufatto unico condominiale e non scindibile nella sua funzione va ripartita comunque tra tutti gli appartamenti coperti dalla terrazza. Qual è il vostro parere?

Risposta
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari o opere destinate a servire una parte dell'edificio, le spese di manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne traggono utilità, dispone l'articolo 1123, terzo comma, Codice civile. La giurisprudenza si è mostrata molto cauta nell'interpretazione della norma, chiarendo che se vi sono diversi tetti funzionalmente collegati per assicurare lo scolo delle acque meteoriche la norma non si applica (Cassazione, Sezione Seconda, 16 aprile 1999, n. 3803). Si applica, invece, nel caso di corpi di fabbrica separati (Cassazione, Sezione Seconda, 2 febbraio 1995, n. 1255). Proprio la nozione di corpo di fabbrica consente di comprendere che occorre tener conto dell'autonomia strutturale dell'intero fabbricato e non del solo elemento architettonico che assolve alla funzione di copertura. Dalla descrizione del lettore, si intende che il fabbricato in questione si presenta come un'entità architettonica unitaria. In tal caso, il tetto va considerato unitario.