Condominio

Rischi di conflitto tra amministratori, delegati e consiglieri in supercondominio

di Luana Tagliolini

L'incarico di amministratore di condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (Cassazione, sentenza SS. UU. n. 9148/2008).
Il conferimento dell'incarico viene deliberato dall'assemblea dei condomini in base all'articolo 1136 codice civile; le mansioni e le incombenze sono quelle previste dal codice civile (articolo 1130 codice civile) o deliberate dall'assemblea o previste dal regolamento di condominio.
Tutta la sua attività inerisce alla gestione delle parti comuni dell'edificio e all'erogazione di servizi comuni.
L'amministratore del supercondominio svolge le medesime funzioni su quelle “parti” comuni, però, a più edifici organizzati in condominio (articolo 1117- bis codice civile), individuate dall'articolo però 1117 codice civile, nella più ampia autonomia, perché sia la sua nomina che le delibere sulla gestione sono decise dall'assemblea del supercondominio, composta da tutti i partecipanti al supercondominio.
Solo qualora questi ultimi siano complessivamente più di sessanta, all'assemblea parteciperà un rappresentante per ciascun condominio che compone il supercondominio (articolo 67, comma 3, Disposizione di Attuazione del codice civile).
L'amministratore del condominio può assumere, quindi, l'incarico di amministratore del supercondominio non sussistendo alcuna norma che lo vieti.
Nulla di concorrenziale o di conflittuale, inoltre, può sussistere tra i due incarichi in quanto i “deliberanti” (condomini o rappresentanti) esprimeranno le volontà ognuno nella propria assise.
Né si può richiamare - per escludere la possibilità, per l'amministratore di condominio, di assumere il doppio incarico - il divieto, per l'amministratore, di ricevere deleghe dai condomini per rappresentarli in qualunque assemblea, contenuto nel quinto comma dell'articolo 67 citato.
Il conferimento dell'incarico di amministratore di condominio (e del supercondominio) non è una delega ma, bensì, un rapporto di mandato che gli conferisce il potere di agire in nome e per conto di tutti i condomini e di rappresentarli, nei rapporti con i terzi, e, quindi, anche per conto di chi non ha votato, in assemblea, la sua nomina.
Nel rapporto di delega, invece, il delegato rappresenta soltanto il (i) delegante (i) e limitatamente agli atti per i quali è stata conferita.
Non sussistono, quindi, motivi di invalidità della delibera che nomini l'amministratore del condominio anche amministratore del supercondominio.
I rappresentanti di ciascun condominio, nominati all'interno della rispettiva assemblea per partecipare all'assemblea del supercondominio quando i componenti di quest'ultimo sono complessivamente più di sessanta, possono essere sicuramente scelti tra i consiglieri.
Questi ultimi, infatti, svolgono soltanto funzioni di controllo e consultive che non sono incompatibili con le funzioni svolte dal rappresentante il quale risponde con le regole del mandato e in modo autonomo tanto che ‹‹ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto›› (articolo 67, comma quarto, citato).
Norma quest'ultima che non esclude il richiamo alla diligenza del buon padre di famiglia e, quindi, e al dovere di operare nell'interesse dei condomini che rappresenta.
Il rappresentante non è legato da un rapporto di delega con i singoli condomini o con la maggioranza di essi che lo nomina ma, anch'egli è investito di un mandato autonomo e li rappresenta tutti nell'assemblea dei rappresentanti del supercondominio.
Non è escluso, quindi, che l'amministratore possa essere nominato rappresentante del condominio che gestisce e che rappresenterà nella riunione del supercondominio.
Ciò faciliterebbe anche i rapporti con i condomini del sub condominio potendo lui direttamente convocare l'assemblea del proprio condominio, per informarla sugli argomenti della gestione ordinaria posti all'ordine del giorno dell'assemblea del supercondominio, apprenderne le direttive e, successivamente, comunicarle le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti (articolo 67, comma quattro, citato).
L'amministratore che sia anche amministratore del supercondominio non potrà essere nominato anche rappresentante per evidenti ragioni di conflittualità tra mandati e tra gli interessi che rappresenta ma non per ragioni legate al divieto di delega.
Amministratore: ● è nominato dall'assemblea dei condomini (art. 1136, co. 4 e 2 c.c.);
● è investito di ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza;
● svolge le funzioni stabilite dall'art. 1130, conferitegli dall'assemblea o dal regolamento di condominio (art. 1131, co. 1 c.c.)
● ha il potere di rappresentanza di tutti i condomini (art. 1131 co.1c.c.)
Amministratore del supercondominio: ● è nominato dall'assemblea di tutti i partecipanti al supercondominio se non sono complessivamente più di 60;
● è nominato dai rappresentanti dei sub-condomini se i partecipanti al supercondominio sono complessivamente più di 60 (art. 67, co.3, disp att. c.c.);
● svolge le stesse funzioni dell'amministratore del condominio relativamente ai beni comuni ai condominii (art. 1117 – bis c.c.);
● rappresenta tutti i condomini che compongono il supercondominio;
rappresentante del condominio: ● è nominato dall'assemblea del condominio (art. 1136, co. 5 c.c.) quanto partecipanti al supercondominio sono complessivamente più di 60 (art. 67, co.3, disp att. c.c.);
● partecipa all'assemblea del supercondominio per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore del supercondominio;
●risponde con le regole del mandato ed esercita il potere di rappresentanza di tutti i condomini, in modo autonomo, senza limiti o condizioni (art. 67, co. 4, disp att. c.c).

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