Mancato inserimento della nomina dell'amministratore nell'ordine del giorno e irregolarità nel bilancio

Da L'Esperto Risponde

L'art. 1130-bis, recentemente introdotto dalla Riforma sul Condominio, stabilisce che: “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.

Con la riforma sono state in realtà cristallizzate regole già in parte elaborate dalla giurisprudenza in riferimento agli adempimenti fiscali, al bilancio annuale, alla conservazione della documentazione, all'obbligo di informativa ai condomini circa le liti in corso e allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali.

Riguardo al rendiconto, in particolare, resta valida la più dettagliata interpretazione giurisprudenziale, secondo la quale, perché la documentazione presentata dall'amministratore del condominio sia idonea all'integrazione dell'obbligo relativo allo stesso, “non è necessario che la contabilità sia redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma è sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, cioè che venga fornita la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti percetti ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico sia stato eseguito e di stabilire se l'operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione” (Cassazione 9099/2000).

Ancora, sul tema, la giurisprudenza di merito: “Non si richiede la trascrizione delle voci nel verbale assembleare ovvero un precedente analitico dibattito o esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri di quell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione della stessa, prestando fede ai dati forniti dall'amministratore” (Tribunale Torre Annunziata 12 febbraio 1998).
Per quanto attiene al bilancio preventivo, invece, devono essere considerate valide le delibere con le quali l'assemblea statuisce che quello relativo al nuovo esercizio sia conforme al preventivo o al consuntivo dell'esercizio precedente. Questo può anche essere eventualmente aumentato di una certa percentuale, essendo determinate, in riferimento alle spese dell'anno precedente, sia la somma stanziata complessivamente, sia quella destinata alle specifiche voci, mentre la ripartizione delle spese tra i singoli condomini deriva automaticamente dall'applicazione delle tabelle millesimali.

In ogni caso, l'amministratore del condominio deve svolgere le sue funzioni con la diligenza del buon padre di famiglia tanto nei pagamenti quanto nella riscossione degli oneri condominiali, per i quali deve tenere un'adeguata contabilità, ed emetterli regolarmente alla scadenza convenuta.

«Il potere di ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili spetta ai condomini non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per cui essi intendono prendere visione o estrarre a proprie spese copia dei documenti medesimi» (Cassazione 15159/2001).